土地活用。ロードサイド店舗は、アパート・マンションやテナントビルと比べて、何がいいのか、どこがいいのか、そして逆に欠点はどこなのか、をわかりやすく解説します。

土地活用。ロードサイド店舗は、アパート・マンションやテナントビルと比べて、何がいいのか、どこがいいのか、そして逆に欠点はどこなのか、をわかりやすく解説します。

店舗Bの田島です。え、今日はあの動画 制作会社の未来の宮本さんに手伝って もらってます。なんか宮本さんは歩道 さん会社で少しだけ働いたことがあるん ですよね。 ちょっとは歩道さんのことも、え、知っ てるらしいんですけど。で、今日はあの 宮本さんから質問があるっていうことで、 え、どんな質問でしょうか? 賃貸マンションとかテナントビルに比べて 、ま、どこが違うっていうか、どこがいい んですかっていうことですね。 じゃあさんはロードサイド店舗と賃貸と比べてどこが違うと思います?ま、確かにそうかも分かりませんけど、ま、あんまりそんなことは問題じゃなくて、今日は土地活用する、ま、主さんにとって、ま、サイド舗と賃貸はどう違うかことを今日は説明したいと思います。 そ、1番違うとこは何かって言うと、 ロードサイド店舗は、ま、建物を建築する 前に借りるテラントが決まっている。ま、 ここがロードサイド店舗と賃貸マンション の1番違うところです。ま、普通賃貸マン ションっていうのは建物を建築してから 入車を募集するんですけど、ま、ロード サイド添付の方は、ま、建物を建築する前 に貼りるテラントが決まっている。ま、 つまりテナントと賃借契約書を先にして から、ま、建物の受け合い契約をする。ま 、これがロードサイド店舗の1番の違いな 。で、しかもそのロードサイド店舗の 賃貸借契約っていうのは、ま、10年から 20年の中長期契約なわけ。だからずっと ジ主さんにとったら、ま、建物を建てた後 に、ま、家賃が入ってくることが、ま、 建築をする前から契約で約束されてる長期 安定収入って言うんですけど、ま、ロード サイド店舗のいいところていうのはそこが いいところです。で、これ賃貸マンション を立てるジ主さんがいたら、賃貸 マンションを立てた後に、あの、後から 入荷者が入るかどうかっていうのは立てる 前にだいぶ不安だと思うんですけど、満出 にならんかったらどうしようとか、ま、 途中であの入力者が出ていった後に入れ なかったらどうしようとか、ま、こういう 心配がロードサイド店舗にないっていうの が1番いいところです。 ま、これ以外にロードサイド店舗のいいと ころっていうのは、ま、同じようにあの 土地活用するジ主さんの立場で考えると、 ま、建築費がアパートマンションに比べて ロードサイド店舗の方がもう全然安いって ことです。ま、それアパートマンションっ ていうのは2階とか3階建てとかする アパートマンションに比べて、ま、鉄骨広 のロードサイド店舗っていうのは建築費が 安いだ。小さいから安いっていうことも あれば、あともう1つ大きいのは、ま、 アパートかマンションってどこで建築費が 1番かかるかと言うと、ま、お風呂を作っ たり、台所を作ったり、ま、そういう 水回りのところが1番お金がかかるんです けど、ま、ロードサイド店舗っていうのは 設備は基本的には、え、テラントの 持ち込み工事になります。ま、このロード サイド店舗っていうのは矢野さんは建物側 だけを作ってでテラントが設備とかの 持ち込み工事をするんで建築品の高い部分 は後でテラントがやるんで、ま、だから ロードサイド店舗の建築にかかる建築費 っていうのはアバードマンションに比べて 、ま、比較的にっていうか、ま、大幅に 建築費が安い。で、その割に家賃が高い。 ま、だから建築投資リ回りがいいっていう か、あの、ま、さん、産ん、矢野さんに とって、ま、手のこれがいいっていうのも ロードサイド店舗の、ま、非常にいい ところ。ま、ここがあのロードサイド店舗 のいいところです 。そうなんですよ。やっぱりいいとこ ばっかりじゃないんですよね。ロード サイド店舗の悪いとこっていうのもあるん ですけど。いや、ま、これがどこかって 言うと、ま、まず考え方なんですけど、ま 、例えばアパート例えば樹室がある アパートとかマンション建築したとして、 ま、室が空いたとしたら残り9室が稼働し てるわけなんですけど、その時にじゃあ 家賃はじゃあ今までの100%じゃなくて 、ま、90%の家賃が入ってきる、ま、 こういうことになります。ま、でもこれ ロードサイド店舗では、ま、1つの店舗が 抜けると家賃が全部入ってこなくなるんで 、ま、家賃は0になってしまう。で、これ をリスクが大きいって考える人がいます。 ま、確かにそうとも言えます。だから ロードサイド店舗は、えー、ま、リスクが 大きいっていうことが言えます。あともう 1つ、ま、ロードサイド店舗の欠点とすれ ば、ま、アパートとかマンションっていう のは、ま、大体その場所にあって、じゃあ ワンルームにしようかとか、ま、 ファミリーマンションにしようかとか、ま 、プランを色々考えて、ま、大体その場所 にあって、ま、こういう、ま、例えば ファミリーマンションが受けるなと思えば 、ま、ファミリーマンションの設計をして 、で、一般の人に、ま、多くの人に 受け入れれるプランを作るんですけど、ま 、ロードサイド店舗の設計っていうのは 最初のテナントがこういう店舗を作って くださいっていう希望に合わせて、ま、 設計をします。で、それが、ま、釣りの テナントにとってはその建物が悪いって いうことにもなるんで、え、テナントに 合わせて建物をジ主さんが作る。ま、これ がロードサイド店舗の欠点かも分からない 。ま、例えば次のテナントに貸しにくい 店舗っていうのも、ま、確かにあるんです 。 そうなんですよね。こ、どんな店舗が足し にくいていくつかあるんですけど、ま、1 つはドライブスルーの店舗っていうのは、 ま、ドライブスルーのテラントが出ていっ た時に次他のテラントに貸そうと思えば、 やっぱりドライブスルーのテラントにしか 貸しにくくなるっていうことがあります。 ま、だからドライブスルーの店舗みたいな のを作ってしまうとで、なかなか次の テラントに貸しにくいっていうことになり ます。で、あと次のテントが使いにくい 建物っていうのは、ま、ピロティのような 建物ですね 。そうそう。ピロティって一般の人には 分からないですかね。ま、ピロティって いうのは1階が駐車場で2階が店舗の、ま 、こういう、ま、下駄とも言うんですけど 、ま、こういう店舗のことなんですけど、 こういうピロティタイプのテンポっていう のも、ま、これがピロティが欠点になら ない手と欠点になる手があるんですよ。で 、ま、例えば飲食店で言うと焼肉屋さんは ピロティっていうのは欠点にならないん ですけど、ま、ファストフードとか ラーメン屋さんとか、ま、そういう店舗に 取ったらピロティっていうのはものすごい 欠点になるんですけど、じゃあ焼肉屋さん と、ま、ラーメン屋さんファストフードの 店は、ま、どこが違うかと言うと、ま、 今日は気合い売りて食べようっていう考え と焼肉屋さんとか、ま、例えば回転寿司 だったりとか、ま、こういう店の場合は ピロティっても別に影響ないんですけど、 ささっと食べようとする、ま、ファスト フードとかラーメン屋さんっていうのは、 ま、ピロティっていうのはゲになると、ま 、こういう特徴があります。ま、これを 物販店舗で言っても、ま、さっと買うよう な、ま、例えばコンビニとか、ま、そう いう店だとピロティっていうのは ものすごくマイナスになるんですけど、ま 、例えば新服とか、ま、車屋さんとか自転 車屋さんとか、ま、そういうあの、ま、 気合入れて買い物をするっていうか、法額 な商品の買い物をする時には、ま、ピロ ティっていうのはマイナスにならない。で 、そういう、ま、ピロティでもマイナスに ならないテラントはピロティの建物を作っ てくださいっていう風にジ主さんに言うん ですけど、ま、そういうテンポを作った時 に、ま、ピロティが、ま、あの、使い にくいテラントはなかなかテラントが入ら ない。ま、こういう決点もあります 。そうなんですよね。普通そう思うじゃ ないですか。主さんはみんなロードサイド 店舗を立ててもうアパートとかマンション とかがなくなってみんなロードサイド店舗 になったらって思うんですけどそこは なかなか難しいんです。ていうのは、ま、 ロードサイド店舗の土地活用っていうのは 、ま、どんな土地でもできるわけじゃない んです。ま、立であったり、ま、土地の 大きさであったり、ま、土地の形であっ たり、ま、そんな色々なあのことで テナントが失展しやすい土地、失展し やすい場所っていうのが決まります。で、 特にジ主さんが自分の土地が、ま、どの ロードサイド店舗のどの業種に向いている かっていうのが自分で考えるっていうのが 、ま、ここが1番難しいんで、え、全部の 土地がロードサイドが出展するわけじゃな いっていうことになります。ま、例えば このロードサイド店舗のテナントの方から 考えると、ま、前面道路の交通量が多い、 ま、こういう物件がいいっていう手段とも あったら、ま、全面道路の通行量ですね。 今度はあの自動車じゃなくて歩く人が多い 。ま、そういう物件がいいっていう テラントもあるし、ま、住宅地に近い、ま 、こういう場所がいいっていうテラントも あれば、昼の交通量が多いっていう 手ラントもあったら、ま、夜の交通量が あの多い、ま、そういう物件外っていう手 もあったり、ま、逆に交通量がそんな問題 じゃなくて、ま、徒歩や自転車のアクセス がいい物件がいいっていうテラントもあっ たり、ま、あまり交通量とかっていうより もその物件がテラントから、ま、よく見え るっていうか死認性がいい、物件がいいっ ていうテラントがあったり、ま、色々 テラントの業種によってその土地がいいっ ていう評価をするテナントが変わってき ます。ま、こういう色々テナントがどう いう土地を好んでいるかっていうのが 変わってくるんで、ま、ジ主さん自身が 自分の土地がどんなテラントに貸すことが できるか、ま、これを、ま、自分で考え るっていうか判断をするのが難しい。ここ がロードサイド店舗の1番難しいところ です。ま、だからジネさんの方はこの ロードサイド店舗を得意とする、ま、 建築会社さんや不動産会社さんに、ま、 頼るしかないっていうことになります。ま 、だからその、ま、例えばジ主さんがじゃ この土をマンションにマンション立てよう と思えば主さんの方から建築会社の方に マンション立てたいんですけどって、ま、 問い合わせをすることもあります。ま、で もロードサイド店舗の場合、ジ主さんの方 から建築会社に私ロードサイド店舗を立て たいっていうことがほとんどなくて、ま、 ロードサイド店舗の飛び込み営業している 建築会社とか不動産会社の方から飛び込み 営業されて、ま、初めてロードサイド店舗 について考えようか。ま、こういう熱さん が多い。だからなかなか自分でこう主体的 にロードサイド店舗をやろうって思えない ところが、ま、ロードサイド店舗の欠点な のかも分からないですね。ま、こんな風に ロードサイド店舗っていうのは非常にいい んですけど、ま、なかなか難しいところが あるのかも分からないです。ま、この動画 チャンネルでは、ま、これからも主さん、 矢主さんに役達情報を、ま、定義的に配信 したいと思います。ま、よければ チャンネル登録をお願いします。で、また 動画に対する質問などがありましたら、ま 、コメント欄にコメントをいただけますと コメントを返信させていただきます。で、 概要欄に当社のホームページ、メール アドレスの方を貼っておきますので、ま、 そちらの方にメールをいただきましても メールを返信させていただきます。 ます。

株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/

メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp

動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。

オンラインコンサルティング　（55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。

個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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