これからの家は市街地に建てた方がいい理由
【新モデルハウス完成】グランドオープン見学会
9月14日(土)、15日(日)、16日(月・祝) 10:00〜16:00
姫路市田寺
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今回は、これから家を建てるなら市街地に建てた方がいいと思っている理由について解説します。
日本は終戦から立ち直り、第二次世界大戦から高度経済成長期を経て、バブル経済と言われる時代になりました。この頃には人口も増え、急激に都市が拡大していきました。その後、バブル崩壊の後には平成の時代になりました。平成前期（西暦1989〜2004年頃）に社会問題になったのが、中心都市の中心部の空洞化です。「シャッター商店街」とか言われたあれです。1990年に、大規模な小売店を規制する法律が改正になり、そのおかげで都市の郊外に大規模な小売店ができました。ショッピングセンターみたいな感じです。
平成後期になると、様相が変わってきました。西暦2005〜2018年の間に、日本には強烈な変化が起きました。総人口がピークアウトしたんです。2008年を頂点にして、一気に人口減少・少子高齢化が甚だしくなってきました。その結果、市街地の衰退がどんどん進みました。スポンジ化が進み、高齢者は交通弱者になりました。中心市街地には公共交通機関があったけど、スポンジ化したら使う人がいなくなり、どんどん廃れます。
ものすごく大きな問題が出てきたのが、郊外の建物・街もだんだん中心街と変わらなくなってきたり、高齢化が進んだりして、中心地が歯抜けになってきたことです。その結果、上下水道の公共投資・整備がおろそかになってきたり、苦しくなってきました。水道管が直されないなんて、今まで考えたこともなかったですが、そんなことが地方では起きてきました。
これを受けて、当然国は動きを変えてきます。一番有名なのが、2014年に制定された「改正都市再生特別措置法」通称コンパクトシティ法の施行です。簡単にいうと、膨張した街をコンパクトにしていこうという法律です。狙いはいわゆる旧市街地のコミュニティが歯抜けになってスポンジ状態になったのを再生して、もっと活気のある住みやすい街に活性化していくことなんです。
国としては、高度経済成長の時代に本当はやるべきだったのは、将来の人口減少を考えると都市部の高層化だったんです。だから、郊外に住んでいた人が年を取って住めなくなった時、駅近のマンションがほとんど高齢者で埋まっている現状です。まさに行政が狙った通りに人が集まってきて、その結果、都市部の固定資産税が高くなる。人が多く住むため、固定資産税が増え、都市計画税も上がる。そのため、地方の税収の確保も容易になります。さらにコンパクトシティになることで、限られたエリア内での公共サービスやインフラ整備が合理化できるのです。少ない範囲に集中的に投資できるからです。これが国が進めている国策の1つで、大きな社会の潮流になっています。
さらに言うと、2023年12月には新たな法律が改正されます。それが空き家対策特別措置法です。しかし、どうやら行政はこれだけでは不十分だと感じたようです。なぜかというと、空き家が「特定空き家」になるまでには段階があるからです。その途中に「管理不全状態の家」という状態があります。例えば、草がボウボウに生えている程度の家は「管理不全」と呼ばれます。このような「特定空き家」になりそうな兆候がある空き家に対しても問題視するようになり、そのために「管理不全空き家」という新たな言葉が作られました。「特定空き家」の前段階の空き家も問題として扱うようになったわけです。
それに対してどういう対応が取られるかというと、住宅を建てると固定資産税が優遇されていた仕組みがありました。自宅で住む場合は固定資産税が6分の1に優遇されていたのですが、「管理不全空き家」になった場合はこの優遇措置を廃止するというものです。これにより、放置している人たちの固定資産税が増えるというわけです。
こういった動きがある中で、これからは市街地の不動産が大きく動いてくると思います。昔はみんな市街地に住みたかったけど、土地がなくて高すぎて手が出なかった。一方で郊外は手頃で、若い世代が住みやすかったため、郊外に広がっていったという経緯があります。しかし、現在はコンパクトシティを進める中で、社会インフラの維持が難しくなってきた。これが時代の流れとしてはっきりしてきたわけです。
だから、これから新しい家づくりを考える人は、市街地に注目するのも悪くないと思います。
2075年の予想では、人口の38.7%が高齢者になるとされています。これを逆算すると、若い人の数は50年後に4300万人になる見込みです。つまり、現在の約9000万人の若年層が、50年後には半分以下の人数に減少するわけです。これが50年後の日本の現実です。
暗くて重い話に聞こえるかもしれませんが、これがこれからの日本の「見たくない現実」です。この現実を踏まえて、賢い若者たちには強調して言いたいことがあります。50年後を見据えている彼らにとって、市街地に家を建てる選択肢は決して悪いものではない、ということです。
最後にまとめとして、ドラッカー先生の言葉をご紹介します。彼は「人口減少社会というのは暮らしの合理化を促す。そして、この変化はすでに始まっている」とおっしゃっています。つまり、人口減少問題による影響は既に進行しており、これは未来ではなく「すでに起こっている未来」であるというニュアンスで語られています。この人口問題が私たちの生活に与える影響は非常に大きく、彼の洞察力には改めて感心させられます。
これから家づくりを考えている方には、市街地も一つの選択肢として検討してほしいと思います。ひょっとすると、今まで何でもないと思っていた場所でも、これからの時代には郊外で暮らすことがますます難しくなるかもしれません。つまり、住むのに覚悟が求められる時代がやってくるのです。
この話は脅しではなく、切実な現実の一面として、家づくりや暮らしを考える際の参考にしていただければと思います。
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#モリシタアットホーム #市街地 #郊外 #空き家 #姫路 #工務店 #注文住宅
31件のコメント
森下様
いつも楽しく拝見しております。森下さんと小暮さんは交互に見てます。
今回の動画は今までかつ他の住宅関係の発信者とは異なる視点ですごく興味かつ考えさせられる動画でした。
自分自身所謂関西森下さんのエリアの東側の政令指定都市で戸建を建てましたが、自分の子供がおじさんおばさんになった時はどうなんだろうと考えされられる一面もありました。
他の方のコメントでもありましたが、戸建関係のユーチュバーからこのような発信があったことはインパクトが強く説得力増しました😮
25:35「大学の新設」が分かり易い「いい例」ですよね。交通の便の良い駅の近傍に争うかのごとく集約してきていますよね。
いつも動画投稿ありがとうございます！楽しみながら参考にしてます。
最近は自治体によってはコンパクトシティ化の計画が出てたりして、うちの自治体も居住誘導区域が発表されてました。つい先日、土地買う直前にそれに気付いて、該当区域外であったその土地を買う事を踏み止まれました。
なんかすごいタイムリーだったので思わずコメントしてしまいました😅
テレビ新聞が大好きで皆と同じ人生を送りたい人達にとっては「市街地」は最高でしょうね。
自動運転が普及したら、またパラダイムシフトが起こりそうですね。
ただ、車中心で画一的な街づくりから、地域の特色を活かした、人間中心の街づくりになってほしいです。
千葉住みですがこれ物凄い迷いました。
土地が安いので理想の広々とした家が建てられるけど今後廃れていくこと間違い無し&外国人比率が近年爆上がりで治安も心配な街vs
若年の移住者が増えてきて税収が潤ってるから公共サービスが素晴らしいけど家は妥協せざるを得ない街
結局、後者にしてしまいました。
無難でつまらない選択肢かもしれないけど、後で良かったと思えることを願っています。
せめて外国人がいなけりゃ前者にしたのになー…
俺の頭が悪すぎて、何を言ってるか全然分かりませんでした…
高卒だから許して🙏
便利さ追求で市街地回帰はあるでしょうね。うちの周りは郊外だったのが都市化で高級住宅地になったんだけど、今は小分け分譲が増えてしまい、冴えない一般狭小住宅地に埋没しつつあります。しっかりとした地域協定や景観条例や風致指定がないと街並みは維持・向上できないとつくづく感じますよ。人だけ増えても住みよくなるとは限らないということです。
東京→姫路周辺で古民家を買ってこれからリフォームする者です。２年前からチャンネル登録させていただいています。いつも有益な情報と忌憚ない見解をありがとうございます。
バブル後の緊縮財政に舵切りした時期ですね。インフラにかけてる予算は当時の60%だそうで、そりゃまあ崩壊していきますよね。老朽化して崩落してから建て直るより、耐用年数前に予めメンテナンスしたほうがお金はかからないし人命も危険が無いはずですが、政府はむしろ減らしてますから。。。しかもこの災害大国で。海外と比べて同じ云々言われても、地震の無い国と世界中のＭ6以上の地震の20%が起こる日本を比べてどうすんのかと。
インフラ投資しないから、技術者も継承されない。
自分は伝統構法の物件である程度の耐震性をもたせたいので居住部の数部屋のシェルター化を計画しています。古民家選んだ段階で、圧死を防げれば良いほうか…位の選択肢しかないと思います。
もしお世話になることが御座いましたらよろしくお願いいたします。。
水道料金に関しては、兵庫県赤穂市がトップクラスに安いですね。
水源豊富で狭い市域に水道管が敷設されてるので、コストが安いようです。
土地が平坦で人口が多く企業(工場)が多い街も水道料金が安い傾向にあります。
私の田舎でも水道料金はものすごく高いです。
ただ、住宅密集地で断水が発生した場合、人口が多いと水の供給が危ぶまれます。
都市部であっても水道職員のマンパワーが全然足りません。
とくにマンションは給水車で受け取った水を階上に運ぶのに苦労します。
私の田舎も震災で断水しましたが、親戚の家に井戸があり水は何とかなりました。
市街地に集まり住むことのメリットは多いですが、
水の問題は有事のシミュレーションをした方が良いです。
うちの周りの市は、市街化区域が狭すぎて、市街化区域の土地がどんどん値段が上がってます。高すぎて買えません。狭小は無理です。市街地に近い郊外の、調整区域 既存宅が一番 安い 中古で家買うなら新宅地 １０年超えも条件はまれば激安でかえれるし都市のルールによっては、建て替えもできる。自分は5分 １０分車で走れば市街地に行ける場所を選びました土地代は２分の1で住みましたから、土地は２倍広く建てれて、家庭菜園や倉庫を建てれました。
それこそ価値観の問題でょ
いつの時代でも普遍的な問題
大阪府民として、運転手確保を理由とする金剛バスの廃業で河南町・太子町・千早赤阪村の公共交通機関が無くなった事は、重い話でありました。
近隣地域で営業する近鉄バスに路線変更してもらって地域カバーをしましたが、かなりの補助金が新たな出費となったようです。
これは行政の後追い対策は問題あるよという話です。
一方で「だいまつのどこでも探検隊」チャンネルなど見ると行政のコンパクトシティ対策が箱物建設で、結局失敗してますよねな事例が多いのも現実です。
他方能登の元旦地震に対する国の動きがあまりにも少しで未だに瓦礫撤去すらされてないのは「カネかける程、人住んでないよね」な国の思いが透けて見えて、コンパクトシティとは行政の問題でなく我々の自衛手段なのかなと思ったりします。
固まって住んでないと見捨てられるから集まっとこって事です。
結局のところ最も富を生み出す産業は製造業で能登の問題も製造業の働き口が不足している点に集約できますが、当地大阪も世界中に家電製品を輸出していた大工場はあらかたショッピングモールになってしまいました。
これは極端に言うと世界に向けた「物を作ってカネ稼ぐ場所」から「中国人が作った物をカネ出して買う場所」に変わった訳で、50年後どうなるか不安なところです。
行政にはカジノや移民でなく積極的に製造業を盛り上げる政策をお願いしたいです。
生粋日本人であればこそ、国土の1億分の1の面積の領地相当を持たねば、過去数万年来の祖先の努力が無に帰し、外来民族侵略により日本国が消滅してしまいます。自分だけ良いから市街地に住むと言っても、真っ先に空爆や戦闘対象となるのが市街地です。従って、千石取りの小藩上士、大身旗本並みの上屋敷、中屋敷、下屋敷を構え、田分けなどせず一所懸命に護る鎌倉武士の気構えと備えが今こそ必要な混沌混迷な時代になったのです。失礼ながら昭和35年以降お生まれになった方には、昭和40年までに傷痍軍人の街中で演奏される姿を直接みる機会がほぼなくなりましたから、自身がボロ着たこともない子供でしたでしょうから、やむ無いかもしれませんが。小生は明治14年生まれの祖父に躾られ、大正初めに関東に出てきた祖父が所有地に親子5代住んできた3キロメータ四方に20数万人が住む区民ですが、市街化調整区含め生き抜く智恵を明治44年生まれの父から学びました。是非報国の志しを日常生活の場に活かす住まいづくりを❗
田舎ではイオンの近くが一択です。車通勤です。逆に駅はどこもさびれて不便。
不経済な場所には住むなと言いたいですね。住みたいなら勝手に自分で負担してください。
私は何かと風当たりの強い団塊世代ですが生まれたころの日本の人口は8000万人ほどでした。75年ほどの間に増え続けピークを過ぎて、それでも現在4000万人多いわけです。おっしゃる通りそう遠くない未来に日本はすかすかになります。増えてきた過程も減り始めた過程も私は見ておりますので実感できます。
とにかく為政者には長い目で見た政策を心がけていただきたい。高層化は絶対にやめたほうが良いと思います。神戸市のタワマン規制はすぐにでも日本全体で推し進めるべきです。歴史の浅いアメリカはともかくヨーロッパの200年以上前から近代的な都市計画を進めてきたロンドンやパリその他多くの都市郊外には新市街の高層ビルの廃墟がころがり旧市街への回帰が顕著になっています。東京は50年後に頭を抱えることになると思います。
我が家の周りではそれとは別に宅地の分割と小規模化がひどくこれも規制が必要になると思います。コンパクトシティ化と合わせて質の確保とインフラのメンテナンスを同時に進めないと無秩序に細分化され、密集地になってしまうと取り返しがつかなくなります。
人口が減るのですから上手に分け合って住みやすい環境に導いていっていただきたいものです。
人口増加でニュータウンがいっぱい作られたけれど、すべての町が維持できない時代が来るのかもしれませんね。
大店法の廃止も緊縮財政につづくインフラ更新費用の縮小、少子化もすべてグローバリズム勢力からの指示です。敗戦国は何一つ自国の利益のために金を使うことはできません。
埋め立てニュータウンは土石流などの自然災害のニュースをよく聞くし、
かといって旧市街地は、上下水道の老朽化や細い道路などのインフラ設備のツケが積もって相当のコスト負担がありそうだし、明るい未来が見えない。
能登半島地震の復興が遅々として進まない現状を見ても、僻地への税金投入が困難になる時代が既に来ているかもしれませんね。
業界の人が言いにくい話題でしたが、造成地は気を付けたほうが良いということですね。自然災害がどんなところで起きているか考えるべきですね。
だから新築じゃなくて中古戸建てが良いんだよなぁ
市街地ならマンション一択ですね。
本当は今から家を建てるなんて論外ってわかってるけど、自分の家が欲しいという欲に勝てない…
歳取ったら後悔するんだろうなーってわかってるのに、金がどうこう以前に社会情勢で家も建てられないってのがどうしても受け入れられない。笑
南海トラフ地震が来たら。。コンパクトシティの計画を策定した自治体の９割が居住を誘導する区域に災害リスクがあるエリアを含んでいた。と国土交通省の調査で明らかになっている。
コンパクトシティ目指している神奈川県藤沢市なんか南海トラフの目の前。
地震対策の基本は人口を一箇所に集中させないこと。
市街化区域以外は今後厳しくなるのは既定路線。自治体は人口減による住民税、高齢化で増え続ける社会保障費を公共事業のカットで補おうとするでしょう。
早晩、調整区域や非線引区域は自治体がインフラを維持することを諦め、道路はボコボコ穴だらけ、雑草だらけでも歩道や路肩は放置され、橋梁やトンネルは危険だから通行止、コミュニティバスは減便・廃止、水道管は耐用年数過ぎたから給水車に、学校や公民館などの公共施設も市街化区域への統廃合が進むでしょう。
既に北海道の一部の自治体（夕張市などの昔の産炭地）がそうなっています。日本の縮図に思えてなりません。
「価値観の問題」とのコメントが散見されますが、それは田舎の実態を知らないからです。スーパーが潰れ、小中学校が統廃合でバスでしかいけないほど遠くなり、ジジババばかりの田舎に好き好んで住む物好きなんていませんよ…。
現状でもそのような惨状ですが、地方の衰退はこれからも加速度的に悪化します。これは完全に政治の責任であり、一般庶民がこれから住宅を建てる場合は田舎のことを切り捨てるつもりで都市部に住むべきです。かくいう私も、だいぶ背伸びして値崩れしにくいとみられる都市部に30坪の土地を購入しました。
自衛隊基地があるところがいいよ、それも方面軍司令部とかがあるところ
国が最優先で最高品質のインフラを整備してくれる
もともと災害に強い地形に作られてるし、いわゆる「要地」でもあるから利便性もいい
自衛隊が新人をどんどん供給するから町の新陳代謝もいい
程度問題ですよね。
中心市街地の中には、区画整理もできていない地域があり、まともに消防車が入れないところに木造家屋がびっしりと建った場合、地震で街ごと燃えてしまう恐れすらありますから。
日本の都市は川の側や河口近くの扇状地にあることが多いので、地盤も悪いところが多々ありますし。
ちゃんとお金と手間を掛けて、しっかりとした建物を建てれば問題ないでしょうが、
その金を捻出できない層はどうなるのか、という不安があります。
関東郊外の分譲住宅地。車がないと不便なところで、最初から住んでいる人たちは高齢になり、都会に移り住む人が増えていますが、コロナ後にリモートで仕事ができる若い人が徐々に移住して来ています。車があれば住みやすい、環境がいいところなので、こういう循環が続くとうまくいきそうな気がしています。