【保存版】ひとり不動産屋の集客・チラシ攻略【未経験開業の教科書Vol.2】

【保存版】ひとり不動産屋の集客・チラシ攻略【未経験開業の教科書Vol.2】

こんにちは小熊社長です今日は未経験開業 の教科書シリーズ第2弾えマーケティング 編集客ですねはい集客編ということでえ ここが本題って感じですねえ僕のこれまで の動画の中でも過去最長の内容となって ますえこの後ですね画面をあのスライドに 移したいと思うんですけどと枚数で言うと 100枚を超えるスライドになってますの でえまちょっと一生懸命作りましたという ことであの最後までお付き合いいただける と嬉しいですこの動画対象となるのは1人 不動産屋さんですねまで特に未経験で 始めるまもしくは始めてる方まそんな方々 に向けてま1人不動産屋さんにあった集客 って何なのかていうところのえ理解を深め るっていうのがえコンセプトになってます まなんで集客がうまくいかないのかとか いっぱいチラシ配ってるけど全然反響なら ない本当にチラシで集客なんてできるの かっていうところですかねま皆さん色々 思うところあるかもしれませんけれども そういうですねま日々の悩みみたいな ところに対してまこの動画を通してあの ヒント散りばめてますのでま今集客で悩ん でるっていう人は自分がどこでつまづいて いるのかこれから会議を考えてる人はま どんな準備をすればいいのかどういう ところを考えておけばいいのかまそういう ところですねあの参考になればいいなと 思って作ってますはいで長い間見る価値が ある動画にしたいと思ってるので内容が 古くならないように原理原則というところ を意識してえ作りましたでま現役の1人不 動産さんだからこそま伝えられる情報って いうのをましっかり話していきたいなと いう風に思ってます本編に入る前にま未 経験開業の教科書って何っていうところ から話していくとこちらのシリーズはです ね僕が考える不動産開業の成功に必須なま 4つのスキルっていうのがあってまそれを ベースにして動画とかテキストコンテンツ を作ってます僕の営業ノーハウとか集客の 考え方とか1人不動産屋さんとして 生き残るためのま知恵を詰め込んだ一連の コンテンツになってますま未経験だけど不 動産屋を開業してみたいとかま開業した けど集客に不安があるとか独立して安定し た収入を得たいとかまでも何から始めれば いいのか分からないそんな方々に向けて 作ってます地道だけど堅実黙々と積み重ね ていくまそんな感じのま労働収益方のビジ ネスっていうやり方を提案してますのでま 月にえ56万ぐらいですかねま景気のいい 時にボーナスもらえればいいなみたいなま そんな方々に向けて作ってますいろんな 事情で未経験で開業する人いると思ってい てま何をやるにしても未経験で始めるのっ てやっぱ不安が大きいですよね不動産屋で 行くとどうやって営業するといいのかとか まどうやって契約まで持っていくのかとか まそもそもどうやって集客するのかとかま この辺でも本当にブラックボックスで僕も え未経験開業組なのでま自分なりの会を 見つけるまで本当めちゃめちゃ苦しみまし た今は自分なりの勝ちパターン見つけて かなり安定して収益出せてえいるんです けれども皆さんあの運転資金に限りがある 状態でスタートされると思うので未経験 開業は自分の勝ちパターンを見つけるまで 本当に一瞬の油断も許されない時間との 勝負だと思ってますその辺のあの辛い道乗 りっていうのをあの実感していますので 同じ境遇で独立される方にはま少しでも 近道して欲しいというかまそんな気持ちで 作ってますはいでなんでそもそもこれを 作ろうかと思ったその背景なんですけど 発信活動始めてから多くのご相談を頂いて きたんですけれどもま特に集客について 教えて欲しいとあとは査定まで行くんだ けどうまく売買取れませんっていうこの2 つがすごく多くてまこれまで結構LINE とかであのじっくり丁寧に返してきたん ですけどちょっともうあんまりあの個別に なかなか返信するの難しいなってなってき たのでまずはこれ見てくださいと言える ようなコンテンツをとりあえず作ろうと 思ってま集客からま1本目の売買契約取得 まであの一連の流れを学べるコンテンツを 作ろうと思って今これを作っております はいただあのこのコンテンツはま1から 作ったってよりもまうちの会社で使ってる ま業務マニュアル的なものを外部のまあの 発信用に作り直したものです実はですね僕 のところに何名か業務委託さん いらっしゃるんですけれどもあのそのうち の1名はですねあの還暦手前の未経験の 業務委託さんでとこの方はですねえっと僕 がですねこの方用のチラシをあの作ってで あの配るのはご自身で配っていただいてで えその反響なってからはいわゆる営業方法 ですねそこに関してはとマニュアルを渡し てやってくくれというところで開始から2 ヶ月後にえ人生初の売買契約を取って いただきましたという流れなので何が言い たいかと言うと僕以外にも一応結果を出 てるやり方ですじゃ具体的なコンテンツの 内容なんですけど先ほど言ったように未 経験開業のえ成功に必須なま4つのスキル ていうのはベースにえ動画とテキストコン テンツっていうのを作ってますはいでえ 動画はですねYouTubeにアップして いてえこの集客編っていうのと前回あげた まメンタル編の日本立てとなってますで あとはですねまテキストコンテンツという とこなんですけどえっとこういう感じで テキストにえまとめたマニュアルがあり ますはいでこのテキストはいずれですね 1人不動産屋さんのためのま最強の マニュアルにしたいなと思っていてえっと ま定期的に内容をアップデート追加して いきたいと思ってるんですけど今これ撮っ てるのが2024年のま6月の上旬なん ですけれども今現在は反響がなってから 売買契約を取るであとは物件調査するまで の内容になってるんですけどあまずは 2024年の6月え末までにアップデート 予定のものがあってそれがえっと集客と メンタル編のえ内容もえっとこちらにえ アップデートしたいと思っています僕の 目標としてはも500ページぐらいいく ようなものを作りたいなと思っていてで あのま本当森沢さんのコンテンツにして いきたいなと思っていてえっと今後追加 予定のコンテンツは競売不動産購入編と あとは小投資編とあとは開業準備編とあと は買取り営業業編あとクレーム対応編って いうのを追加しようかなと考えてます一度 ご購入いただいた方は最新のアップデート があるたびに最新版をえお渡しさせて いただいてますこういう風にあの印刷して 使って欲しいなっていう思いがあったので まこれまであの公式ラインでPDFで販売 したんですけどノートっていう プラットフォームでPDFをダウンロード 販売できるっていうことなのでえっとこれ からですねあのノートで売りたいと思って ますで概要欄にリンク貼ってますのでま気 になる方は見てやってくださいこの未経験 開業のシリーズのベースとなってる軸って いうのは大きくま2つあって1つはですね 僕が不動産屋として開業してからま今に 至るまでま個人的なトライアンドエラを 本当に繰り返してきました時間にする多分 1万時間有に超えてますけれどもその トライアンドエラーをま詰め込んだ内容と なってますであとはえ2つ目はですね僕が ですねま前職働いてた会社でまいろんな 研修を受けてきました一応 バックグラウンドとしては広告業界に長い こといましてでえっとまま結構その中でも 大きいところにいましたとでえそういう 企業ってのはですねとにかく人に投資し ますので本当いろんな研修ですねこの シリーズで皆様にお届けできる内容として はマーケティング研修とか営業研修 マネージメント研修っていうのがまあっ たりするのでとまそういうね過去学んでき た内容っていうのもこのコンテンツに入れ てお届けできればなと思ってますはいえま ちょっと長々とすいませんえっとこの シリーズの説明させていただきました けれどもこのシリーズでもえこの集客編 っていうのはま1番大事最重要かなと思っ ていてま多くの不動産屋さんが集客でき ないことが原因で倒産してます例え めちゃくちゃ優秀な営業マが独立したとし ても2年で潰れるこれはま集客ができない からですね会社員の時は会社が集客して くれたのでまそういう心配が無縁だったま あの会社員の時の集客と独立してからの 集客はもう全く違います難易度がもう全然 レベルが違うので本当に大事な問題ですで 集客がうまくできなければ売上は立てられ ないのでま早々に事業を畳むことになり ますえ僕はですね未経験で始めましたがえ 開業1年目は本当にうまくいきませんでし た半年間反響ゼロとか普通にあってそう いう状態になると本当も極度のストレス 状態になってま会社に来ては椅子に座るん ですけど体が動かないなんてこと全然あり ます実際に本当集客できないと精神的に かなり来ますなのでまこの動画で提案する 解決策としては1人不動産屋さんだから こその集客を考えましょうということです ねえ大手とかフランチャイズさんがやっ てることと同じことしちゃだめですえ1人 不動産屋には1人不動産屋の宗教のやり方 があります僕は2年目から1人不動産やだ からこその集客って何だろうっていうのを めちゃくちゃ考えてきましたやってること はチラシとDMですこれがメインでそれっ て客観的に見たら別に他の不動産屋と 変わんないかもしれないんですけどでも 中身は相当こだわって思考錯誤して今に 至りますでこれ取ってるのが2024年 ですがあと10年はこれで食ってけるとと 思いますのでそういうネタとして話して いきたいと思いますはいじゃあですねこっ からはちょっとまセミナー風にあの スライド使って話していきたいと思います のでちょっと画面切り替えたいと思います はいでは画面切り替わりましてえここから はスライドを移させていただきます全部で 3つえこの順番でお話しさせていただき ますけれどもえ売上の因数分解えエリアの 決め方え1人不動産屋の集客というところ でまこの順番で解説していきたいと思い ますはいでまず売上の因数分解っていう ところなんですいきなりねまなんかそんな 数学みたいなところから始めるのっていう 方もいらっしゃると思いますけれどもあの こっから始めることが結構大事な理由が ありましてえっと売上の因数分解っていう のはま売上の分析をするためにえやって いきますえっとまそれどういうことかと言 ととまこの動画見てくださってる方はです ねあの皆さんま多分例外なくまいくら ぐらい稼ぎたいとかあのそういう目標の 金額があると思いますでその目標の金額 目標の売上を達成するためにどれぐらいの 人にどれぐらいの手数をいだく必要がある のかっていうのをま事前にですねある程度 把握しておく必要がありますこれはあの 開業してからなんですけどま売上が落ち ちゃった時にあらかじめこういう分析を やっておけばあのどこを改善するべきかと かあとはその早めにねあのいい打ちて効果 的な打ちでっていうのを打つこともでき ますで逆にこういうのが何も分かってない とかなんとなくできてる人は売上が落ちた から広告費を上げようとかあんまりその 効果の見込めない対策っていうのをやり がちなんですよねこれ本当にあのあの全然 大きい会社でも全然やっちゃうような感じ でまなのでこのパートではですね売上をま こう分解していくことでより改造路高く 経営を考えることがえできるようにな るっていうのを目的としているパートなの でまあのあのねいきなりなんか眠そうな 話題だなと思わずにあの聞いていただけれ ばと思いますえまず売上をイス分解して いきましょうはいで売上はまずは何かける 何でしょうかまこれよくある質問ですよね 売上げは売買契約数かける売上の単価です 売買契約数かける売上単価ですねはい売上 単価っっていうのは売上のえ平均の単価 ですね100万と50万2件売上だったら 売上単価っていうのは75万になりですね 次行きますね売買契約数をえさらに分解 するとこれは倍回契約数係る売買契約率に なるわけですねはいこの媒介契約とか売買 契約とか分からない人はえGoogleで 検索してくださいじゃさらに売買契約数 っていうのを分解していくとこれは小段数 かる売買契約率になりますはいじゃあもう ここまで来るとどんどん分かると思います がじゃあ小段数を分解していくと小段数は 反係数かる小段意率はいちょっとあのこの なんとか率って何っていうところあると 思いますけれどもこの後ね具体的にケース スタディーで解説していきますで反響数 ってのはインプレッション数かる反響率と はいえっとまインプレッションっていうの はあの広告を見たちゃんと見た人の数です ねはいでえインプレッション数っていうの はチラシの配布数かるインプレッション率 というところになりますはいまつまりこれ まとめるとですね売上っていうのはチラシ の配布数まチラシを何枚配ったかですね かけるインプレッション率えチラシを ちゃんと見た人が何人いたかの率の割合 ですねにえ反響率えその中からな反響を くれた人の割合かける相談=率え反響を くれた人の中から実際会うことができた人 の割合かける売買契約率え実際に相談でき た人の数から何人媒介契約できたかの割合 えかける売買契約えっと実際物件預かった 数の中から何件実際売買契約結べたかのえ 率はいかける売上単価これの席が売上に なるわけですねイメージこんな感じですよ ねチラシを配った数に対してまどんどんね え各こう工程の中でこうどんどん削れて いくような感じですねじゃこっからはえ ケーススタディーということでちょっと さっきの数値のおさいをしていきたいと 思うんですけれどもでえっと 1万5000円部チラシをアルマに配り ましたでえ5000人はま内容目ずに捨て ましたまた不動産屋のチラシたとえ捨てた んだけど1万人はチをちゃんと読んでくれ たとするとこの割合っていうのを インプレッション率という風に呼びます この場合1万50001万なので インプレッション率ってのは66になり ますただしですね現実的にこれ測定不可能 ですねえお客さんがちゃんと見たかはえ 測ることは難しいですWeb広告だとこの 辺ちゃんと測れていいんですけどねはい ちらしは無理です続きますその1万人の うち9996人はやっぱり捨てたいらない とえでも3人は電話くれましたこの割合を 反響率っていう風に呼びますただしえ インプレッション率の測定は先ほど言った 通り無理なのでえっとチラシの配布数から 反響率っていうのは割り出しますえこの 場合 1万5000なので反響率は5000枚に 1件ということで反響率は 0.02%っていうような形になります えっとまここでちょっとねいきなり話題 それちゃうんですけどえっとヒントですね えチラシもすでに配り始めててまなかなか 効果出ないなと悩んでいるそこのあなたと いうところで話していきたいんですがお客 さんの行動をちょっと考えてみましょうと いうところでお客さんがえチラシを読み ましたでチラシの内容が良かったらすぐに 電話すると思いますでしょうかちょっと 考えてみていただきたいんですけどま自分 がお客様の立場になったとしたらどうです かねていうところで考えていただきたいん ですがじゃあ例えばエアコンを買うとと エアコンを買い替えなきゃいけないとし ましょうエアコン高いですからねどうし ますかね結構リサーチしませんか Googleとかカフ.comとか まあまあなんかまとめサイトとかわかん ないですけどレビューAmazonとか ですかねレビュー見ますよね結構どこが いいか失敗したくないじゃないですか やっぱり中にはね淀橋淀橋えっとなんか 家電屋さん行って店員さんの話聞いて即決 するっていう方もいらっしゃるかもしれ ないんですけどほとんどの人はやっぱ 調べると思うんですよねじゃこれが不動産 の売却ってなったらえっと違うのかって 言うと多分同じだと思っていてチラシを 読んでなんかこのチラシいいじゃん電話し ようって多分ならないと思うんですよね おそらくというかほぼ間違いなくチラシを 読んでえじゃあ株式会社小熊辞書と書いて あったらまずGoogleで調べると思う んですよねまGoogleで調べて出てこ なかったら結構怖いじゃないですか 問い合わせするのチラシがいくら 良さそうだなと思ってもえっと情報なかっ たら結構怖いと思っててで公式ホーム ページ見つかったら多分その周辺のSNS 周りTwitterとかFacebook とかまインスタとかYouTubeとか今 だったらねYouTubeやってる会社 さんも多いと思うのでその辺やってないか なっていうの多分結構リサーチすると思い ますはいであここ大丈夫そうだなと思っ たらいよいよ電話をするそんな感じだと 思うんですよねはいで1人不動産の場合は 特にこの流れは意識した方方がいいと思っ ていてというのもここの離脱率かなり高い と思いますあの1人不動産屋の場合だっっ て怪しいですもんねやっぱりその1人不 動産案はいいなと思っても情報が少ないと やっぱちょっと怖いと思いますはいはい なんでお客さんはこういう風にリサーチ するんでしょうかま失敗したくないって いうのもあのま根本的なところではあるか もしれませんけれどももっと細かく具体的 に言うとお客さんさんっていうのはですね 問い合わせしない理由っていうのを一生 懸命探してます問い合わせするにしても やっぱリスクあるじゃないですか基本的に 人間っていうのはあのリスクのある行動を 回避する傾向があるのでえ問い合わせし ない理由っていうのをここであのリサーチ することで一生懸命探してるような形です 問い合わせしない理由っていうのにもです ね4つのステップがあってえっと マーケティング的にはね4つの歩なんて 言いますけれどもえっと下にある山根が ですねそのえ4つの歩ですねえま信用でき ないえ自分には必要ない自分には合わない 今は必要ないていうまこの4段階をクリア しないとえ問い合わせしてくれないんです よねはい自分が何か大きい買い物する時に このステップ踏んでないかどうかあのご 自身の行動に当てはめて考えてみて いただきたいんですけれどもはいでま理想 を言えばその1枚のチラシでこの4つの ステップを全てクリアするっていうのがま 理想の形なではあるんですけれども なかなかやっぱり難しいまここのこの信用 できないのステップの1個目の対策って いうのは散らしだけでやっぱ難しいんでま ちょっとねあの考える必要があてえやった 方がいいこととしては書いてある通りです ねえSNS発信まできれば顔出しがいい ですねでホームページはえ定期的に更新し た方がいいですよくあるあのこ最終更新日 が1年前とかっていうのは即案件ですね はいでえっとノートとかブログとかでま 日光を書いたりとかあのおさすると 問い合わせしない理由をつすっていうのを 意識したちらしないだけじゃなくてお客 さんから見えるものを全てその問い合わせ しない理をつすっていうところを考え ながら作った方がいいと思いますはい話を 戻しますえっとさっきの話は1万人のうち やっぱり3人は電話くれたというところ でしたはいじゃあえっと3人電話してくれ てまあれやこれや話して2人会いましたと するとこの割合っていうのを相談移行率 っていう風に呼びますはいこの場合ですね え2/3なんで正大効率は66ですで えっとおすめこの反響対応のところでお すすめなツールなんですけどまこの2つ GoogleKeとGoogle スプレッドシートっていうのはあの僕個人 的にはおすすめでGoogleKeはあの Googleのクラウで保存できるメモ帳 なんですけどまここにねあの僕はトーク スクリプト突っ込んでとどんな端末でも 見れるようにしてますなのであの電会社用 の携帯でえっと電話を取ってえっと プライベートよのスマホでGoogle キープ開いてトスクリプトみながらあの 聞き漏れとかないように反響対応をして ますはいでこのGoogleKeはですね あのメモに色分けできるんであの例えば 反響の一次対応だったら紫みたいな感じで 色分けしてればまあのすぐねあのパッと見 て開けるわけですねはいGoogle スプレッドシートもえっとGoogleが 提供してるExelみたいな感じでオン ラインどの端末でも見れるExelみたい な感じですでここにはですね配布情報を 突っ込んだり顧客管理を突っ込んだりして ますはいでこれ何がいいかて言うとあのね 結構チラシって本当1年前に配ったエリア からもあの電話来ることがあります結構 ありますで実際僕が対応したお客さんの例 で言うとえっと1年前に配ったエリアから 反響があってまチラシ見たんだけどという 電話をいただいておよそどこのエリアです かと聞くわけですね何々しですと おっしゃるんですけどそんなとこ配ったっ けなと思ってあのスプレッドシート開き ながら配布情報を見るわけですねでまま市 で相当かけて見るとあ去年の夏に配ってる わってなるスプレッドシートがあれば瞬間 的にその検索ができるわけなんですね電話 しながらスマホでスプレッドシート開いて あこのこ去年の夏に配ってるってなったら お客さんにあ去年の8月何日ぐらいに配ら せていただいたんですけどまだ取っておい てくださったんですねって言うとお客さん があそんなに具体的に覚えてるのねみたい な感じで言うんですねあのなんかあれ ちゃんとしてるじゃんっていうような結構 びっくりした反応をいただくのでそれだけ でやっぱプラス価値点は1個得られますよ ね僕も仮にそういうま逆の立場だったらあ ここちゃんとしてるなっていう風に思うと 思いますなのでえっとその配布情報を ちゃんと管理しとくってのはすごく大事だ しプラスになること多いですはいえっと すいませんまたちょっと本題からずれ ちゃいましたけれどもえおすめツールの 紹介でしたとでえっと2人会えましたで 1人売買契約を結びましたってなるとええ この割合を売買契約率と呼びえこの場合 1/2なのでえ売買契約率は5050%と いうような形になりますでうちの目標です がま反響件数に対して35%以上売買契約 率えを目指してますで3件なったら1件 絶対取ろうぜっていうところが目標ですね まこういうねあの目標数値っていうのは あの1人1人でやってても絶対大事なので あのなんか事務所とか何でもいいんです けどあの目に見えるところにといた方が いいと思いますあの目に見えるところに 貼ってないと忘れるんで人間絶対これを もう最初に決めたらそれをもう貼っておく と目に見えるところにはいで自分に すり込む3件に1件を取るとそうすれば あの3件に1件取れなかった時にえっと何 が悪いのかっていうのを振り返ることが できますやっぱ振り返りすごく本当に大事 で振り返りしないと進歩がない良くなら ないので自分の目標を決めて一定の期間 経ったらそれ結果どうだったのか振り返っ てええっと何が悪かったのかをちゃんと 見るとで何が悪かったのかっていうのは今 話したようなあの数値をちゃんと自分で メモ取ってればどこが自分が悪いかとか 分かるんであのは相談移行率が悪いのかと かあってからが良くないのかっていうの それが分かってるだけでも全然違うので その辺をねあのちゃんとこれから始める方 1人でもあのそれをそれはちゃんと測って おきましょうはいえあの今のねえっと ケーススタディーのおさいですがえっと 1万5000部巻きましたでええと インプレッション率が66だったとして 反響率が0.02%だったとしてえ小段効 率が66%まほにゃほにゃほにゃで売上げ 単価が100万円だったとしたら売上 100万円っていう風になるそんな感じ イメージです結構細かくえっと話した つもりでしたけれども分かりづらいかな どうですかねもし分かりづらいとあれば あのコメント欄に残してといてください はいでえっとまさっきちょっと話しました けどえっと1人不動産屋さんとしてやっ てく上でえっとま僕としてはまチラシDM のようなローコスト集客を提案してるわけ なんですけれどもえっと例えばチラシを やっていく上でですねこの赤枠の中の 黄色い色塗ったところチラシの早布数反響 率湘南効率バイク契約率これはですね必ず えっとデータとして取っといてください めちゃくちゃ大事ですなんで自分がバイク 取れないのかどこがつまづいてんのか何を 改善すればいいのかが分かってるとそれ だけで気が楽ですなのでねこの数字はは 面倒くさいかもしれないけどちゃんと取っ ておいておきましょうはいホワイトボード とか買うといいですよホワイトボードを 買ってえっと書い書き込んでいくとそう いうのやっといた方がいいと思いますその 数値が悪かったらどうしていけばいいの かっていうのをちょっと具体的に書くん ですけどえっとチラシ配布数はまこれもう 足動かすしかないですよねまできることは メンタル維持だと思いますもうやるしか ないもっといい表現なかったかなて悩んだ んですけどま足動かすしかないっすやっぱ これはできつい時はもう業者さんに頼むで オッケーだと思いますでねメンタル維持は 難しいと思うんですけどこの1本前の メンタル編を見てくださいサプリとかね 飲むだけでだいぶ変わりますんではい対日 の光浴びるとかいいと思いますはいでえ 反響率ですねえっとまチラシ配ってえ何件 反響来たかの反響率ですけれどもこの辺は キモになってきますんでえっとこの動画の 23勝で解説していきたいと思いますはい で相談移行率ですね反響はくなるけど会え ないはいまよくあるの査定書だけ送ってく れっていうねここはもうね一時反響トーク ま要は反響トークですねここ磨くていうの がすごくやっぱ大事であの会うことを諦め ないっていうのは結構やっぱ大事かなと 思います査定書だけ送ってくれってなって もやり方はあるんですよはいお客さんから 電話をもらうための工夫とかま全部が全部 うまくいくわけじゃないですけれどもま何 割かうまくいってやり方みたいなのがある のでその辺ははい僕のABCマニュエルに 書いてますはいで売買契約率はえこれはま あってから実際会えた査定の提案できた そこから何件売買契約もらえたかという とこなんですけどまこの辺はま営業力です よね実際着座してからお客さんの目に自分 がどう映るかみたいなところをえっとよく 考えて磨くというところですよねま結構 やっぱねクロージング大事だなと思います ねはいうんまこの辺もABCマニュアル 色々書いてますのでえもし気になるあのま この辺磨きたいなっていう方いたら参考に してくださいはいでは各指標KPIの目安 と改善ポイントですけれどもまとめると チラシの配布数っていうのはま月にね 1万5000部は巻いた方がいいと思い ますまいいチラシだったら内容的に行け てるチラシであれば5000部に1件は 反響になるんで1万5000円部巻いたら 3件はなりますその月に3件なるかどうか 微妙ですけど長いスパンで見て3件はいい らっしゃったらなりますんで 1万5000円はまあしっかりキープして え配りますでえっとここ到達できない 1万5000配れない場合はあ改善 ポイントとしてはま業務の設計の仕方とか ですかね多分ねチラシがねあんま優先処理 高く来てないんでその場合はあのま業務 設計の見直しとかした方がいいと思ってい てまあとは生活習慣とかですよねま動く 習慣がないと多分チラシ行くのだるいと 思うしはいあのまその辺見直すのとのも いいかなと思いますでまねご家族 いらっしゃるで家族との時間がていう方も いると思うんですけどまその辺もま業務 設計ですよね結局その今月何件巻いたかが 1年後の売上になってくるんでまその辺を 大事だけど緊急じゃないみたいなよくある そのま業務設計のマトリックスあると思う んですけどあのその辺を今一度棚卸しして いただいてえっとチラシの配布っていうの をどこの辺に置くかっていうのをあのやっ ておくといいんじゃないかなと思います はいま別に業者に頼み頼むぞって方は業者 に頼んでいいと思いますはいで続いて反響 率はえ0.02%えこれは5000分に1 件というところを目指しましょうはい 0.02未満の場合はチラシの内容をまず 見直した方がいいと思いますこれちょっと 複合的な感じなんで難しいんですけど チラシの内容とあとは配布エリア配布物件 この辺はまず見直した方がいいと思ってい てあとはSNSとかホームページ周りです ねお客さんがじゃあ自分の会社リサーチす 時にどういう風に見えるかなっていうのを まずあの見直した方がいいと思いますはい でえっと相談移行率はいこれはですね えっと7割切るときついですねはい せっかく電話反響なったのに査定書送って くれればいいからで7割切っちゃうと非常 にもったいないので反響のトーク スクリプトとかあとはま話し方とかもね 多分あると思うんですよね1回自分の電話 の話し方とかを1回録音していただいて 聞いてみるのもいいと思いますはいで えっと売買契約率は2人あったら1人は 絶対契約もらえないとえ厳しいと思います えっとこの辺の改善はですねま正田の流れ とかま遠く内容っていうところとあとは 査定書の内容ですかねあとはまえっと仲介 だったらまあの二サービス仲介手数料 値引きしますとかじゃなくってえっと満額 だけど何負してくれんのみたいなそういう 前提で話を持ってった方がいいと思います はいであとクロージングクロージング すごく大事本当にクロージングは めちゃくちゃ大事であとはあの査提案 終わった後のフォローも大事ですよねはい 結構やっぱあの提案した後にであの フォローの電話入れない人多いみたいで はいあのお客さんに聞くとフォロー電話し てきたの君だけだよみたいな言われるんで そういうあの継続フォローも大事なんじゃ ないかなと思いますはいありがとうござい ますはいというわけで売上の因数分解の パートは以上となります続いてにエリアの 決め方っていうところですね事務所をどこ に置くかって話なんですけどどこに事務所 を置くにしても自由だからこそやっぱ 難しいんですよねどこを営業拠点にするの かっていうところで僕のおすめはですね 本当によく考えて選定した方がいいと思っ ていてま地元だからっていま地元軸もいい と思うんですけどま地元軸はねすごくある 作戦のチラシについてはすごくワークする のでま地元だからっていうところで選ぶの はいいんですけど一方でこれぐらい稼ぎた いっていう目標があってその目標をその 地元で達成できるのかっていうのもあの もう1個大事なところなんですよね軸とし ては僕はですね愛にちょっと事務所を決め てしまってとちょっと全然うまくいか なかったんであの今はですねちょっと自分 人はちょっと離れたちょっと離れたって いうかま車で片道1.5時間ぐらい行く ところで営業してますはいま営業所はない ですけどそこが営業エリアですこれはね 本当にもう後悔しかなくてちょっと今でも 色々悩んでるところではあるんですけれど もあのやっぱり食事近接って言うんですか ねやっぱりあの事務所の近いところで営業 所と事務所はやっぱイコールであるべきだ と思っててそそう本当時間が本当無限に 必要っていうか本当に何もできないんでで えっと僕が事務所を置いた場所が何が良く ないかと言うとあのもう競合が多すぎて もうしかも強い競合が多すぎて全然歯が 立たないというか広告費が多分月100万 ぐらいないと厳しいんじゃないかなって いう場所に事務所を置いちゃったんですね 本当に厳しくてなかなかうまくいかなかっ たっていうところですで今はですね競合が いないところま無理にも戦わないと消耗し たくないということでえっとまこれも本当 色々考えた結果なんですけどあのま なるべくあの戦わない場所っていうところ でま距離があってもえそういうところのま 戦略を優先したっていうところでえっと 営業所をえあの決めましたはいでまあの強 がないところてだけで探すとあのとんでも ない場所になっちゃうんでえっとまその独 目的ですねま収入とかあの売上とかそう いうのがあの当初目的としたものがですね ちゃんと達成できるかどうかっていうのも えっとエリア選定の大事な基準になってき ますエリアを決める上でですねあのすごく 大事になってくるのがそのエリアで営業し た場合売上の上限ってどんぐらいなだっけ ていうのをあのまず出した方がいいですね はいこれはあの別に厳密に合ってなくても いいんですけどあある程度やっといた方が いいですままたここであのちょっとね計算 式出てきちゃってあれなんですけど売上の 上限っていうのはエリア内の年間の制約 件数かけるえ制約の平均平米ですねこれ あのデータ出てると思うんで見てみて くださいであとは制約の平均単価平米単価 ですねにえ中回だったらえ中書いて数量率 とでえ最後ま自分だったらどれぐらい シェア取れるのかていうところをかけてえ そうするとですねえ売上の上限そのエリア で営業したらどれぐらいの上限かっての出 てきますこのエリア内の制約件数え平均 面積平米単価っていうのはもうエリア選定 で全て決まりますのでま要は市場規模と いうことですよねここがで市場規模で売上 決まりますのであの大事です調べとくのは はいで市場支率って何っていうとこなん ですけど例えばそうですねま未経験で1人 でやるんだったらま大体0.5とかま すごく制約取れる人で1%ぐらい見ても いいと思うんですけど0.5ぐらいがいい かなと思うんですけどえっと例えばね某 首都圏の某エリアこれ中古マンションのみ ですね年間の性件数が1300とで平均 面積が64平米で制約単価が70万でえ中 回定数率はま大体3%としてえ試合率0. をとするとま大体900万これがこの エリアの上限ですよねいろんな シミュレーションのやり方があると思って いてでま月1本契約するんだっていう場合 はすいませんここ年間制約件数っての ちょっと入っちゃってますけどこれはなし でこのエリアだのえっと1件の平均売上げ っていうのを出してそれかる12で年間の 売上げが出てくるとまこの場合ま138万 になってきますけどいろんなやり方があり ますんでちょっとやってみてください とにかく何がかと言とえ自分の営業エリア のポテンシャルっていうのをあらかじめ 把握しておいて地元なら地元でいいんです けどそこで本当に目的って達成できるん だっけっていうところをま理解しておくと いうか把握しておいた方がいいと思います はいでその他確認ポイントですけれども持 の接数とかは調べといた方がいいですま 戸建ての世帯数とえ区分マンションの世帯 数分乗マンションの数ですねこの持の世帯 数っていうのは事前に調べといた方がいい し人工動体ですねえ205010年ぐらい まで多分どこの実体も出してると思うんで 見てみたりとかあとはあの事務所の近くの 人口どれぐらいあるのかとかですねえこの 辺は調べといた方がいいと思いますはいで 僕が使ってるツールはですねえっと2つ あって1個はGDフリークっていうえっと ウェブサイト無料ですねとまここはあの 多分Googleで検索すればすぐ出てき ますのであんまり細かいデータは出てこ ないんですけどまそんなに細かくなく ざっくり知りたいっていう場合はこの ツールこのウェブサイトすごくおすすめ ですでえっとあとはjstatマッって いうあのウェブサイトあって総務省がやっ てるえウェブサイトでこれを無料ですね これはかなりくし詳しくえっとデータ出せ ますのでこれすごくおすめですはい是非 この2つ使ってよくあのエリアのこと調べ ておいていただければと思いますはいでえ あくまで僕のエリアの選定基準ですがま これ推奨するものじゃなくってあくまで案 の1つとしてですねはいで事務所から半径 5km以内の人口がま8万人ぐらいは 欲しいなっていうのがま僕の感覚値では あってでかつですね持ちの世帯数が全世帯 数の7割以上あるとはいでえっとえ2人 世帯数以上が7割で60歳以上の人口は3 割以上は欲しいなというところですねこれ 僕の基準なので全く推奨するものではあり ませんはいでエリアを選ぶ上でもう1つ 大事なことがあってそれは競合を避け るっていう観点なんですけどえっとま競合 避けてもですねあんまりあのすごく不動産 取引が全くないところに行ってもしょうが ないのでえっとまちゃんとあの市場があり つつ競合を避けるっていうのが大事です えっとまず競合いるかどうか調べ方なん ですけどまネットで全部今調べられますん でネットで調べましょうちょっとあの著作 権とかの問題があるのか分からないんです けどまあの僕が使ってるえウェブサイト4 つえこれねあのモザイクで隠してるんです けどあのまあいう人が見れば分かるんじゃ ないかなというところで僕のおすめ通り この4つですねふもとかうんホームとか ですねはい使ってみて調べてみてください え行政区で調べてえっと不動産屋とか言っ て調べると多分出てきますでえっとま注意 するのはですね大手とかフランチャイズ系 あとはま割と営業の数がいる土産会社です ねこの辺とバッティングするともうあの すごくやりづらいんではいこの辺のねえ 拠点をがどこにあるのか把握しておき ましょうはい穴場はね見つかるはずです えっと首都圏でもね穴場はありますはいで そこの人工動体をちゃんとチェックすると で穴場すぎて市場として成立してない ところはやめましょうはいはいというわけ でえっとエリアの決め方というところで えっとここまでとなります続いてえ3の 1人不動産への集客ですねはいではえ最後 の賞になりますが話していきたいと思い ますえっとボト第1章えっと1つ目の パートで話しましたがえっとこの黄色にね 塗ってるところのえ指標がすごく大事だよ て話をしましたとここのパートでは反響率 ここの解説をしていきたいと思いますで えっとチラシ配布数相談意行率媒介契約率 に関してはえっとABCマニュアルにて 解説しておりますのではい今回はえ省き ますおさいですね4つの負があるとえ話し ました信用できない自分には必要ない自分 には合わない今は必要ないとでえっと信用 できないていうところなんですけどもこの 信用できないっていうのを解消するために ま2つあの解決策がありますそれはえっと チラシの内容を改善していくっていうのと まちょっと横文字かっこよく言いました けどブランディングですま要はあのお客 さんがえなんかこうウェブサイトとかあの SNSとかを通して自分を自社をですね見 た時にどう見えるのかっていうのをま考え ていくっていうところですねでえっとま チラシの内容から行くとチラシに含めない 方がいい要素としてまこれコグ総研研究所 調べですねえっとあ1人不動産やの場合 ですねこれ何人も営業マがいる会社の場合 はちょっと違うと思うんですけどま1人不 動産屋としてえチラシをやっていく場合 ですがやめた方がいいのは実績アピールと カラフルなデザインとえまQRコール 載せるあとは何でもやりますってかこと これやめた方がいいですね反響率めっちゃ 悪いですはいではま取り入れるべき要素 っていうところでえっとま顔写真絶対入れ た方がいいのとあとも心を込めで対応し ますと誠実にやりますという一言はマスト とあとはこの配布エリアですねにまつわる エピソードていうのを必ず書いておいた方 がいいですはい地元ですだけじゃ足りなく てえこういう経験をして地元に来てこう いう思いでやってるとかまそうエピソード にしてやらないとあの意味ないと思う意と いうか効果は薄いと思いますでえっとこの エリアに投函してる理由ですねはいこれ エピソードとまた違うのでえっとはい エピソードとまた違いますなんでこの エリアに投函してるのかていうこととあと はま忘れちゃいけないですけど売物件探し てることていうですねなんであのこの チラシを配ったのかっていうのをあの明確 にしてないとダメだと思いますえチラシ デザインはシンプルでいいと思います本当 にシンプルでいいですはいでとあるご相談 をいただきましたえ大手のチラシをま真似 して作ったとデザインねあのま真似して 作ってえ言われた通り1万5000巻いた けど反響なりませんていうまね相談相談 って言うんですかねま来ましたとでえっと 大手のやり方っていうのは莫大な広告吸を かけて広く浅く探るやり方なんですねなの でそのオデさんが作ってるチラシっていう のはもう最大公約数的な内容になるんです よはいこれはですねもう何10万枚も配る 配れるえところだったらワークするんです けどえっと1人不動産屋さんで配れる数の 上限限りがあるんでそれをねやってもね うまくいかないんですよそれは地名でして 大手は莫大な広告費で広か策探るとで1人 不動産屋はこれ大事なんですけど最低限の 広告費で狭く深く超ピンポイントで探 るっていうのが大事ですこれはですね大手 さんにとってすごく合理的じゃないやり方 なのでこれは1人不動産にしかできないの でこのやり方じゃないとダメなんですなの で大手さんのチラシあの真似してやっても 1万5000部じゃ多分反響は来ないです はいしかもですね大手さんのチラシって クオリティ高いんですよはいで真似しよう としてもですねあのなんかチープな感じが どうしても出ちゃってでそれをやっぱあの 直感で感じますからお客さんはなんとなく の不審感違和感につがるんですねでなると やっぱあの捨てられますね普通はいだっ たら最初からアットホーム感のあるま悪く 言えばチープかもしれませんけれどもそう いう内容でもうメッセージをですねもう 強烈に打ち出すようなものがいいですはい 内容に関してはここまでが以上になるん ですけれどもどういうデザインするかとか はまここでは言ってませんけれどもま本当 にもうシンプルでいいと思います字だけで もいいと思うしまパウ写真となんかそう いうメッセージだけでもいいと思うんです けどまこれを入れるだけでも相当結果は 変わるかなと思ってますはい続いて ブランディングまどう見えるかを意識する ていうとこなんですけどまさっきえっと 解説した通りですねお客さんは必ず リサーチを挟んで反響っていう行為に行っ てるとまここをですねやっぱり注意という かあの意識した方がいいと思っていてえ 最低ですけれどもえまSNSえ顔出しして やりましょうとでホームページは定期的に 更新しましょうえノートブログわかんない ですけどま日報みたいなの書いてもいいん じゃないかなと思いますで公式ラインとか でまやってもいいと思いますしリサーチ する目的 はですねまどんな人かやばいやつじゃない かっていうま疑問に対するその回答なので 特段ですねあのすごくこだわった発信とか する必要ないと思ってて自分がどんな人柄 か伝わるだけでいいんじゃないかなとは 思ってますはいでまこだわるところで言う と全部のメディアで統一したイメージを あの作るといいんじゃないかなとは思い ますままちょセルフブランディンググって 言うんですかねまコンセプトをあの ちゃんと作るというところです何でもいい んですけどねできればこうまるまるといえ ばままみたいなのを目指すと例えば ブランディングの例としてま例えばです けどまペットと暮らす家に特化した不動産 営業とかま地フルマンションに特化した不 動産営業とかえまま区のまるまるエレに 特化した人とか調整区域に特化した人とか っていうのがまあれば割と強いかなとは 思うんですけどまここもあまりに絞り すぎると市場が小さい場合はですね結構 厳しい戦いになっちゃうんですねなので 市場調査事前のマーケット調査っていうの はすごく大事ですはいそうこの方法はあの 市場が大きければかなり有効です小さ すぎるとですね絞っちゃうと結構厳しいの でまそこ注意ですね4つの負の2つ目自分 には必要ないっていうところなんですけど ま逆に必要だと思ってもらうにはどうすれ ばいいのかっていう風に考えるとま例えば ですけど具体的なサービスの提案をも 盛り込むのもいいと思いますまうちで売却 以来したらほにゃらら お任せくださいとかま二サービス ほにゃらら ありますとかま要は顧客のメリットを 伝えることであこれうちに必要じゃないっ て思風に思っていただくこれが1つ大事か なと思いますはいで自分には合わないって いうのはあんまりちょっと今回適さないの で省略しますねで次は今は必要ないこれが ですね結構や難しいんですよね倒産売却に おいていつかはって思ってる人 めちゃくちゃ多いんですよねでいつかはと 思ってる人に対して問い合わせしてもらう 方法を身につけておくのはすごく大事な ことでま2つあるかなと思っててまいつか わと思ってる人に対してま今動いてもらう 方法とあとはえ必要となった時に連絡し ようって思ってもらう方法まチラシを取っ ておいて必要になった時に電話くれる1年 後電話くれてあの売却お願いしますって いう風になるんですねはいでえっとまその 1つ目今動いてもらう方法は2つあります これ今売るべき理由を伝えるのと3年後ま 3年後じゃなくてもいいですけど5年後で も1年後でもいいですけど今売らずに3年 後5年後に売却したらいくらあなたは損 するかっていうのもえ伝えはいこれは今 動いてもらう方法ですねでえっと2つ目 必要となった時に連絡しようと思って もらう方法はま相手の思うことを先端しっ てそのまま文章にするとえ結構これは有効 というかワークするかなと思っていてま今 は興味ないっていうことであってもま困っ た時に思い出してくださいとほにゃおにゃ なのでまどんなタイミングでご相談 いただいても真摯に心を止めて対応いたし ますみたいなまこういうのをねはい入れて おくといいんじゃないかなと思いますはい というわけでこの1人不動産屋の集客の パートもえ終わりとさせていただきます ここまでお話しした内容を踏まえましてえ ご自身のチラシのえ内容とかをちょっと 振り返っていただいて修正したりとかえ 参考にしていただければと思いますまこれ からねチラシ作ろうっていう人はあのまあ 一旦はこの内容を元に作っていただいて いいんじゃないかなと思いますはいで えっと最後にですねまおまけとしてえっと ここまで話したチラシっていうのはですね ま売却物件を募集するよっていうまもう 趣旨のチラシなんですけどちょっとねあの 違う目的のチラシの話をしたいと思います え認知拡大を目的としたチラシということ でえっとどういうことかと言うと えこれはですねあのなんて言うんですかね これはあの反響率がめっちゃ高いんですよ ねもしねあの本当にこう反響なくて辛いっ ていう人はこのチラシすごくいいんじゃ ないかなと思っていてえっとまど内容的に はですねま本当にその自分を知ってもら うっていうのが目的なのでえっと自己紹介 に徹すですねで売物件募集とかあの全く 書かないそういうのでえっとまこの配布 エリアに関するなんかこうMエピソードを つけて配るというところなんですがある 特定のエリアに僕はこの認知拡大を目的と したチラシをずっと配ってるんですけど えっと本当に反響内容が多種多様ですごい ですえっと賃貸もちろんその賃貸もあるし 売買もあるしトラブル相談もあってあの トラブル相談のエレでいくとなんかある ビルダーさんとトラブルになっててあの こう訴訟調定がうまくいかなかったから いい弁護士紹介してくれないかっていう方 もいらしてま顧問の弁護士さん紹介したり とかしたんですけどであとは管理えして くれないかとか注文住宅をやりたくて土地 探してるんだけどみたいなあと引っ越しし たいよとか不要品があるんだけどとかあの ま本当にこう多種多様でま コミュニケーションの総数がめっちゃ 増えるんでまシンプルに結構楽しい感じは ありますはいはいなのでま何でもいいから 反響欲しいって方にはめちゃくちゃお勧め できるやり方ですというわけでではいあの 未経験開業の教科書第2部のえ マーケティング集客編は以上となります はいえっとこ最後まで聞いてくださった方 は本当にありがとうございますあの是非 ですねまだチャンネル登録とかしてない方 いらっしゃったらチャンネル登録して いただいて動画のいいねもしていただける とすごく嬉しいですはいえっと今後もね こういう動画発信頑張っていきたいと思い ますのでえっと引き続きよろしくお願い いたしますちょっとね最後あのスライドの ままで申し訳ないんですけども今日はこれ にて失礼いたしますでは今日も1日お疲れ 様でした

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▪︎自己紹介
こぐましゃちょー（34）
未経験で不動産屋を独立開業するも、魑魅魍魎渦巻く不動産業界にボコボコにされ、散々な目に遭う。
虫の息ながらもなんとか生き延び、勝負の3年目に突入。
主に売買仲介や転売をして暮らしています。
得意：ローコスト集客（チラシ・DM）
趣味：歯磨き。

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