事業収支試算表（キャッシュフロー計算書）の見方と注意点。建築会社は、試算表を使って、内部留保金にポイントを置いて説明します。ところが、大切な点を見落としています。

店舗Bの田島ですま土地活用でまロードサイド店舗の新築の提案を建築会社から受ける際にま必ず事情収支資産表の提示を受けますま事業収支資産表ま言い方はまキャッシュ不良計算書ま事業計画資産表などま建築会社によってま名前は色々とありますまこの動画ではま事業収支資産表っていう言葉を使いたいと思いますでこれはま簡単に言うとま家賃収入からま銀行返済やま建築協力金の返済ま所得税や経費などを差し引いてま実際の手取り収入はいくらなのかでそしてま10年後20年後はどのように推移していくのかまこういうことを書面で表したものですま事務さにとってはま提案されているこのロードサイド店舗を建築しようかどどうかっていうことをでこの授業収支資産表で決めるまこういう人も多いことでしょうまですがまこの理由についてはまこの動画の後半で説明をしますがで私はま自主さんにロードサイド店舗を提案する時にこの事業収支資産表は使ってはいませんで今回の動画ではま前半でま自業収支資産表の読み方について説明をしますそしてま後半ではま事業収支資産表の考え方建築会社がこの事業収支資産表で何を提案したいのかまそしてで私が提案する時にでなぜ事業収支資産表を使わなくなったのかについて説明をしたいと思いますま是非最後までご覧くださいまでは授業収支資産表のま読み方から説明をしたいと思いますま事業収支資産表っていうのはまこういうものですでまず大まかに説明をするとま縦列には収入と支出で収入から支出を差し引いた内部流保金でその内部流保金の累計が書かれていますで横のレズにはま初年度から毎年の推移ま契約期間が20年だったらま20年までとでさらに契約期間満了後のまプラス 10年ぐらい30年ぐらいまでの収支内部流保金の累計っていう感じになっていますでもう少しま細かく説明をしたいと思います収入っていうのはロードサイド店舗の場合は家賃収入ですま年間なので月額家賃の12ヶ月分っていうことになりますま支出の項目はま建物の固定資産税都市計画税ま銀行借入理金のま元金の返済と金利ま建築協力金と敷金の返済ま一般的には建築協力金は毎月返済していきますがま資金は契約終了時に一括で返済することが多いですまですから20年契約の場合では20 年目に一括で支出に出てきますまそしてま処刑費ま火災保険や維持管理費修繕積立て金などですでそして所得税なんですけどまこの所得税の計算が少し複雑ですでなぜ複雑かと言うとまこの所得を考える時には

ま経費の計算が必要ですで経費ととま支出は少し違うのでま支出とは別にま経費を計算しますま支出には出てこないんですけどま経費になるのは減価償却ですでこの減価償却っていうのはま本体設備ま外交でま償却期間が違っていますで逆に支出に出てきても経費にならないのがま仮金の元金の返済とま建設協力金敷金の返済でこれが経費にはなりませんでここの部分がま少し心ですけどま支出を別にわざわざ経費を計算するのはまこの所得税を計算するためですでこういう計算をして内部流保金を出しますでこの内部流保金が手残り金額っていうことになりますでそしてで毎年の内部流保金を貯めていったのが内部流保金累計ですで建築会社の提案はまこの事業収支資産費を使ってま次のような提案をします内部保険の累計がま借金の残高を超える年でここが損益分岐点ですで本当にそうでしょうかま例えばま9年目に内部流付近の累計がま仮益金の残高を超えるま資産表ではこうなっていたとしますでこのようなまこの事業収支資産表を提示してまテナントが9年ここで営業してくれたらまテナントか点をしてもリスクがないっていうことになりますまこういう説明ですでそんなことはありませんでそもそもまこの家賃収入の中からま所得税古典資産税などの税金を差し引いてまテネントへの建設協力金の返済をしてで銀行カレイレブンので元理と金利を返済でこれを9年間支払いをし続けて自身は1円も受け取らないで9 年後にでこの貯めていたお金で銀行借金を一括で返済すればリスクはないまこんな土地活用だったらま一体何のために誰のための土地活用っていうことになりますまではまここから私がま土地活用の提案をする時にまなぜ事業収支資産表を使わないのかについて説明をしたいと思いますでまず1つ目の理由は私が考えるベストな土地活用の方法っていうのはま事業用定期借地ですでこの事業用定期借地にはま事業収支資産表が全く不要だからですでそもそもま事業用定期借地っていうのはま建築投資をしませんま当然銀行カ金もないのでま元金返済や金利の計算も不要ですで建物はテナントの建物なのでま建物の固定資産税ま火災保険ま維持管理費も不要ですま地代収入なのでま資産表は必要はありませんまこれがベストな土地活用っていう風に考えるようになってで何も自業定期借地でなくてもま事主名義の建物を建てる時でもまテナントの検察給ルキの範囲内に建築費を抑えてま銀行カリーがない土地

活用を考えることがまそもそも優先されることなのにま事業収支計算書に注目してしまうとまその考えが止まってしまうことになりますで私が事業収支資産表を使わなくなったま2つ目の理由がま事主資産がベストの土活用を選ぶ時っていうのはま何社かの提案を比較することが大事ですでそのためには自業収支資産表っていうのはむしろ邪魔になりますで私が都市活用の提案をする時にはま是非他社との提案とも比較をしてくださいまこういう風に言って提案をしますま実はま他社との提案を比較する時にこの事業収支算表っていうのが邪魔になりますでロートサイド店舗の比較をする場合はまテナントの規模や業建物プランを除いてま計算条件だけに注目するんだったらま家賃建築費自己資金額この3点がポイントですでところがま事業収支資産表を見ているとこの3つのポイントをぼかして内部流保金に注目をしてしまいますでこの内部流保険に注目をしてま内部流金をよくしようと考えるんだったらま例え家賃と建築費が同じでもま借入れ金量を安くするで借入れ期間を長くするま資金を多くして建設協力金を少なくするまこのようなま手先の操作をするだけでまいくらでも内部利保金っていうのはよく見えますまそしてまこういう作業をしてるうちに他社との提案との比較をすることがなくなってきますまつまりま事業収支計算表っていうのはま事主資さにま他社との提案を比較をさせないまそしてま事主さに建築費に注目をさせないま建築会社がまこういう使い方をする恐れがありますま確かに自主さんがま店舗を建築する時にま家賃収入の全てがま手取り収入となるま自分でどんな風に使っても構わないまこういう風に考えることは危険でま完全に間違っています家賃収入からま税金と経費を差し引いてま建設協力金を返済してま敷金の変換分を積組み立てていってそしてま銀行にも返済をしていくで残りが手取り収入ですまこういう風に考えるのにま事業収支資産表はま確かに役立ちますまですがまそもそも土地活用っていうのはま事業用定期借地など借金のない土地活用を考えることまそして他社とのプランを比較をすることでこの2つことがま失敗をしない土地活用の1番の本質だと思いますま自業収資産表に注目し続きてまこれを忘れないようにして欲しいと思いますこれからもこの動画ではま事務資産やのし奪情報を定期的に配信していきたいと思いますよければチャンネル登録お願いしますで動画に対する質問などがありましたらま

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株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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