【実践】150万円で買った「築50年」の連棟戸建て、空き家再生屋はどう再生する？

【実践】150万円で買った「築50年」の連棟戸建て、空き家再生屋はどう再生する？

生活感をなくせだけなくすが鉄則です幸い にもこの扉が一応あるんでしかも動くんで セーフって [音楽] 感じ見えないところやけどもやっとかない と運営上しんどいってところを優先的に やるように変わってきましたね単価下げる のも大事ですけどやらなくていい場所を いかに上げれるかがコストを下げる ポイントなん [音楽] で不動産投資を学ぶなら楽まちファースト ロジック皆さんこんにちはこの企画は先輩 大家さんの所有物件に落まスタッフが突撃 購入判断のポイントやリフォームの こだわり賃貸管理のコツなどを解説して もらいます先輩大さのノハが詰まった動画 ですので是非最後までご覧ください今回 物件を見せていただくのは関西拠点に 230室を所有しこれまで200件以上の チフこてを再生してきた神村ファルさん です過去にも物件見学ツアーにご出演 いただいており雨森の激しいチクル物件の リフォームについてもお伺いしました今回 もリフォーム会社との工事の打ち合わせに 密着します川村さん本日はよろしくお願い よろしくお願いします関西を中心に秋を 再生してる川村ファルと申しますえもう1 社でえ専業ヤとして200室ぐらい保有し てるのとえこちらえメリーホームという 会社で空屋再生を主にやってるえ形になり ますえ相投資学的には大体134億ぐらい 今え現借入れがあって残菜的には123億 ぐらいかなというところで家賃収入はえ 去年で月1000万1000万超えたので ま大体1億3000万からえメリーホーム の業者合わせて1億4000万ぐらいの 家賃収入かなと思って [音楽] ますでは今回見学をさせていただく物件の 概要についてお伺いしてもよろしい でしょうかはいこちらは大阪府大東市です ねの極電というところになります住道駅 っていう大きな駅が近くにありますので そっから徒歩は20分ぐらいなるんです けれども住宅地としては非常にあの良好な エリアにはなってますしこの裏には公園も あってスーパーもありますのであの住み やすい環境にありますで安く買えるのは あのこういった壁がひっついてるですね 連投こてって言うんですけども比較的安く 仕入れることができやすいようなま典型的 な東大阪のえテラスま連投こてになります ねま連投こての特徴と言いますか簡単にお 伺いしてもよろしいですか手の通り壁が

1233個1って言うんですけど3個で1 つになった子で幸いにも今回角になるので あのま小感覚ではあるんですけどもま 真ん中が繋がってるのでまいわゆる単独 こてよりかはま1つは流通的にも安い流通 でま賃料も単独こてよりか多少は下がるか なというそういった大阪に多い連投こてま 関西ではテラスハウスと呼ばれるものに なりますねじゃこの物件の間取りはどんな 感じになってるんでしょうか上に2部屋と 下にもう1部屋があってダイニング キッチンがあるっていうところでは実際に この物件の購入価格購入経緯とお伺いして もよろしいですかそうですねまいつも取引 してる業者さんからあの大体 100万200万の間ぐらいの金額でえ 購入してまざっくりリフォーム高く見て 170万ぐらいで残地物はおそらく 10万から15万ぐらいの間で屋根は ちょっと登ってみないと程度わかんないん ですけどま単に河がちょっと破れてるだけ とか簡単な補修であれば5万ぐらいであの 河のずれ直したりコーキングしますしま ちょっと抜本的にもしやられてればもう ちょっと230万とか吹き替えでマックス 100万近くかかるってのがまリスクとし ては抱えた状態で買ってますでこの物件の えっと想定の家賃と利回りをおしても よろしいでしょうかまざっくりえと4万5 半ばぐらいになりますのでま安くて4万台 高かってもま4万8千円ぐらいまでの間で え層としてはえシニアであったりとか生活 保護まシングルマザーであったりとか 子育て世代からま先ほども普通に夫婦若 夫婦も住んでますのでまエリア的には全然 スーパーも近くて住野駅もえ徒歩圏内いっ てことであの非常に悪くはないエリアです ね購入の決め手がもしあればお伺いしても いいでしょうかそうですね先ほど聞いてた 利回りの部分で言うとまあのリフォームと 物件価格合わしてま利回り15以上狙える のであればやっていけばというところ ポイントとしてはこう下水が通ってますの で引き込みが別で必要とか言うとまた 80万10000万かかってくるのに対し てここはもう水が引き込まれてますで年 ガスが通ってるので年ガスのまま行っても いいしあのプロパン会社さんに協力して もらってまプロパンの供給もできる橋なの で外配管しやすいので中のテラスの真ん中 は建物の中に配管しなあかんのに対して外 配管できるので比較的そういった工事も やりやすいでトイレが何と言っても用便な のであの和を用便に変えるっていうのは なかなか高いでも入居車は結構必須な項目

になるのでまここは初めから用便っていう 部分で中の程度に関してはま残地物が たくさんあるっていうことでま残地物取れ ば内装やればえ比較的綺麗にしやすい項目 になるのでであとは逆に意外に狭いので リフォーム台がそんなに狭いのでたくさん かからないというやりやすいとこですねで は早速物件の案内をお願いしたいと思い ますよろしくお願いしますお願いし ますま見ての通りタイヤがドンってあって で見ての通りデッキがこのビデオデッキが 残ってるで文中もこの元々あったんですよ ね壊れてるというまなんて言ってもこの 反省器を匂わすこの外壁やったことあるか ないかないですよね日々もあるっていう ただ賃貸はあの借りる側って自分のもの じゃないので室内が綺麗になれば外壁に 関しては雨森がなければそこまでこだわら れないのでま清潔感があるようにはしない といけないんですけれども例えばあの手を やるかやらんかっていうのは例えば布団を ここに干すような間取りになってればあの のを絶対やってあげないといけないのでま その辺は今日呼んでる女性スタッフの方の 意見も取り入れながらやってるとこですね ちなみにこの外壁周りで言うとま今回手を 入れるところでと具体的にどういった ところになってくるんですかえっと1つ網 のがないんですよ網のないと窓開けれない のでやるって部分でやりますしまこういう すれとかは当然取りますで換気扇も来なく て壊れてるので取り替えますでえ逆にやら ないのはもうこのモンピは壊れたままでの でおそらくこれ切断してもうモはないもの としますねでポストはこれちょっともう先 に塗っといたんですけどまたまた 真っ赤っかやったんですけどこれちょっと ラッカスプレーで今1回目塗ったんでこれ もう1に布塗りするとシルバーにしっかり なるのでまあのポストも変えるとお金 かかるんですけどまラッカースプレーの 塗装だけであれば安く済むのでまそういっ たメリハリと工夫をしてで逆にこれもえ おそらく元々はこれが何本もあったと思う んですけどま固定だけさしてこれ1本ない と思うんですけどかけたままできますね そういう感じでメリハリつけますねこの 物件の駐車場だったりとか車の状況みたい なのはいかがでしょうかここ建物自体はさ あのない見ての通り駐車場はないんですが まあっちも例えば月決め駐車場があったり とかで裏もえスーパー住宅地多いのでま 近隣で借りるというところでもう逆に言え ばまバイクとかは止める自転車もバイクも 止めれる雰囲気はあるのでまそこ

まで困らないかなっていう感じですねと 生活インフラについてなんですけれどもま 水道や電気などの状況っていうのはいかが でしょうかここは今年ガなので年ガから プロパに変えるってことで協力がいただけ たらそれを支給してもらうっていう形ま 太陽になりますよね基本神村さんは年月 からプロパに変えることが多いあ変える こと多いですね結局等機が壊れてるので 古かったりすするのでそれをえ年がその ままであれば当然壊れたらオーナーが負担 しないといけなくなるんですけどあの プロパンさんが一応供給してくれればま 一応太陽って形であのメンテナンスフリー つまり壊れてもプロパンさんが直して くれる状態で太陽いただけるのでガス コンロは自分で買手ねよりも入居者にとっ てはあのメリットがあるプロパンやから 単価高いんじゃないかって心配あるんです けども利用単価も年ガに準拠してもらえる ので入居者にとってもデメリットないと いう形で合わせてますねではじゃあ中に 入っていきたいと思いますお願いし ますでまずは入って瞬間見るのはこの ブレーカーですねこれ確実にブレーカーで 言うとえ容量が足りないので容量を足さ ないといけないですのでま目安340A ぐらいが入ってれば貸出体は340Aは なければいないと結局貸すのは貸せちゃう んですけど入った後によくブレーカー落ち るってクレームを受けるののかもう先に やっちゃうのかってでうちの場合ま個数 増えてきてなるべく安定系で入車から クレーム少ない方がいいのでもここ利回り 下げてでもブレーカーはもうやっといて あげる方がいいですね同じく水のパッキン ですねあのスジのパッキンも別に水が漏れ てなきゃいいんですけどやっぱり絶対 クレーム後から来たら水が垂れて止まら ないんですとか言われるとめんどくさいの でまそこは利回り下げててもやっちゃい ますねコスやればやるほど見えないところ やけどもやっとかないと運営上しんどいっ てところを優先的にやるように変わってき ましたねでまライト玄関は今この コンセントタイプになってるんですけど これ外した多分上に引っかきシーリングが あるのでであればそのままでいいんです けどこのシーリングが今のパカっていう シーリング引っ掛けシーリングがつけれ ないやつは買えなあかんなっていうのが まず玄関入った瞬間に見てますで床は見て いただいての通りあのタイルなんであ ちょっとこれはCF弱シートはかなんかし ないといけないなとで逆に言えばここの

玄関のこの下の板はもうそのままで行っ ちゃおうかってそういう感覚でまず見て ますであと下駄箱結構賛否両論であった方 がやっぱ便利は便利でどうせ次の入車買わ ないといけないんで残してあげることが 半分ただまえ部屋が狭く見えちゃうんで ギバ取ることも半分ま今回中の板も綺麗 ですし別に残してもいいっちゃいいです けどま残地物のつもりとあれ次第にはなる んです けどどっちでもいいかなって感じですね これはここどうしようかって悩んだんです けど ここここはもうあの今ちょっとだけ スプレー塗ったんですよでもう行けそうな んであのせ血感がないという判断でこの ままです普通やったらさっきのありの廃材 でここ板貼ってもらうとか色々選択肢出る んですけどもう今回に関して はいっかなとでこのプレートはカエルと 高いので 取り替えまでやると高いので1回外して 塗ってしまうで入っていただいたらああ 残念土壁やっていう印象持つんですけども まこれ土壁もしくは綿壁に関しては原速 えっとベニアイタを貼って上にクロスを 貼らないといけないんですがまうちは コスト下げるためになるべくこれにシー ラーっていうのりみたいなのを貼って クロスを貼るように願いしますただえっと 全部ができなくてここまで傷んでたりとか ここまでへこんでるとそれではできないの であのそういう場所に関してはやっぱり ベニアを貼ってクロスをやる場所でこれ ぐらいがちょっと微妙ですねここが ちょっと気いんですけど行け行けるところ はシーラーでクロするその代わりボコボコ で仕上がってもあまり文句言わないという 感じで天井に関しては本来はやった方が いいんですね同じく板を貼ってクロス貼っ た方がいいんですけどまこれはこのまま ですねおそらく天井はやってもあまり家賃 が上がらないの ででえっと水回りが大事なのでよいしょえ このまず換気扇はもうこれで潰れてるので 換気線買えますでこの集安カ式に関しては まプロパンさんで協力はしてもらえたらえ 瞬間かし剥がしてシングルレバーいわゆる 普通に蛇口が出たら湯が出るような工事を しますでえこの照明は幸いにもついてるん で手元とつけばいいので洗いだけハウス クリニングだけしておそらくこのまにし ますでやっぱり壁とか汚いとこはまパテ クロスなのか程度が低かったらベニ下を 貼ってからのクロスとでキッチンに関して

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出せるのでおすめですねこの部屋でここは いいなって思うところなんかありますか 危ないっすね基本的にはまあの良くない ですか買いで済むかなってギリギリでま 幸いにもこの扉が一応あるんでなかったら またカーテンとレーブとかやったあけな あかんですけど扉があるんでしかも動くん でセーフって感じです古い家なんで基本的 には気密性ないので寒いんですよなんか 寒いの救うのってせめてこういう部屋との 部屋の仕切りでこっちないでしょ扉がなの でここはカーテンでやってあげるしかない ので非常に寒いんですよでこれ多分寝室と かなるのでそうなるとここはカーテンで やるでこっちはちゃんとした扉があるま それぐらいしかこの部屋でいいとこないっ すよねっ てトイレこれはいいとこですねあの見ての 通りま今は汚いですけど用便が あります真面じゃないので初めから用便で コンセントがあるので初めからもう ウォシュレットがつけれるタイプ電気工事 いらないんですねていうのはめっちゃい いいとこですねで壁はま汚れはおそらく クリーニングで取れて下だけ床だけシーフ やってあげればいいので非常にいい感じ ですトイレ はでオフロのいいところ はあのステンレスがま物はいっぱいあるん ですけどステンレスが錆びてないので洗い だけでいけるとろっていうのとさすがに ステンレスですけど一常ブロよりかは広い んで一応ほんまに狭いやつって正方形なん ですよ長方形なんでままだ広い方この テラスタイプではこれでもまだ広い方これ でもまだ広い方ですもっと狭いのはあの 正方形なんででま残念なはやっぱり網戸が ないのでつけてあげなあかんとかでタイル なんで番正直流行らないので本当は化粧 パネルやってあげた方が喜ばれますけども 高くなるのでで床もおそらく長着シート 貼るかもこのままで行くかっていう瀬戸際 です ねでここはいいのは初めから一応洗濯置場 があるのでいいのと一応上見たらこの天井 がたった1枚あるだけで室内洗濯機って 言えるんでえ賃貸状は募集できるのでが いいかなとただま残念なこと網戸がないと かまあ上見てもらった土の結構程度が ひどいのでまその辺がお金かかっちゃうか なっていう下はもうこれはCFで貼るだけ でいけるのでまこれ置いてるだけなので 剥がしてCFを貼ればそれなりに綺麗には 見えますね勝手口はい勝手口 ですま扉最後しまいここがちょっと穴開い

てるでしまうとかはあるんですけどま別に 一般的な感じです [音楽] ね でここも同じく網戸がないので網戸をやめ たラッキーなは窓がちゃんと開け閉めでき て割れがないんで全然ありがたいですねで まさにこの天井がまさにこれですね本当は やった方がいいんですけどやらないです ただよく見るとここが引っ掛けシーリング じゃないんですねこれは変える工事が必要 ですこのまま貸しちゃうとクレームなり ますあのにシーリング置けないんですけど で下は表替え壁は同じく部分クロスまパテ までいるとこはやるでこういうのはもう板 を貼っちゃえば終わりなんで上と下分かり ますが新たに板をゴンて球を置いて上と下 をクロスやると破れてるのでこれと上の やつはあのを書いてしまえば綺麗になり ます表替えとか張り替えです張り替えここ えっと土壁になってて踊り場なんですけど さすがにここは見ての通り汚いのでやり ますがえっと例えばやらない面でたこの面 はやらないですねとこの面もやらないこの 面もやらないこの面もやらないやる面は もう明らかに見やすい場面とこのサイド 単価下げるのも大事ですけどやらなくて いい場所をいかにオーナーとして見つけて 大工さんにここやらなくていいですよと 言ってあげれるかがコスト下げるポイント なん でで同じくここは壁をクロス するで天井はそのままでこっちは引っ掛け シリングのラッキーですねこれやったら 変えなくていいのでもう畳みの状態が 明らかに悪くてそっちも見てもらったら 無理なのでここに関してはもう初めから畳 は処分させてCFを貼るという形ででよく やるのがこの畳の高さに皆さん大工屋さ んってこの高さに合わせて床上げする方が 多いんですよでもそうなるとまたリマリ 下がるので下がった状態畳み取ると下がる じゃないですかその状態でフローリング 引きますいレベル合わせしないま床上げし ないって僕ら言うんですけどただあんまり 段差があるとここに隙間ができちゃうので そこはこういう板を横につつけるだけ相手 しなくてもそこまで大きいクレームには ならないならないとかうん気づかないん じゃないかなねだってどうせここで階段 上がってきて一旦段差上がってそのままな のかちょっと畳分下がったどころで別に 入居者一緒やんというところですねどう いった基準で和室のままにするのか洋室に するのか例こっちの畳綺麗なんです

よなので畳が綺麗やったら表がえ畳が身長 までしなかんかったら溶質にするでかつ えっとこの部屋ってDK以外全部畳みなん で1個部屋を溶出にすることによって賃貸 付けもしやすくなるので残物結構たくさん ありますけどいろんな物件見てきた川村 さんから見ると状況としてはどうですか 全然少ない方っていうかもっと多いとか足 の踏みもなかったりこの辺まで積み上がっ てて保全身しないと歩けないような現場も ありますんでまここは比較的こうやって リフォームの打ち合わせもできますんで壁 の状態も分かるのであの棚チャンスだらけ やったら壁の状況も見れないので比べは 全然マシですね雨森あともパッと見ない です しベランダの状態はいかがですかま幸いに もえ水がここに流れる状態になってるのと 上に波があるのですぐにここに浸水しない のでまおそらくここの手すりをちょっと ここ布団干すってなった時に耐えれる ぐらいの綺麗さにしてあげれば大丈夫か なっていう感じです ね屋根屋さんとの打ち合わせの様子を見せ ていただい た

▼ 動画の完全版（38分）はこちら ▼
https://www.rakumachi.jp/news/video/333520?uiaid=youtube

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ーー[チャプター]ーー
00:00 木造連棟戸建て、修繕の計画は？
06:16 外観を見学！
09:30 室内を見学！
19:23 2階の部屋を見学！
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