勝ち組大家の法則

[音楽] 皆さんこんにちは前窓口クラスコの小村義と申します本日はですね大変お忙しい中勝組大家の法則のセミナーにご参加いただき誠にありがとうございます私はですねえ1999年からですね賃貸管理業に従事しておりましてもう様々なですねえ事例をサポートさせていただいてますえ何年間も決まらない物件だったり家賃下落に苦しんでる物件だったりまた賃貸経営はしてるがなかなかお金が残っていかないえそういったオーナー様ヤヌさんのですねえサポートをさせてもらってですね収益改善たくさんやっておりますえ決まらない物件は100%ありませんのでまどんな物件でもですねもう満室にしていくとえいうことがですねえしっかり法則を抑えていけばですね必ずできると思ってますえ今日はですねえ様々な事例がですねえありますまいろんな法則がありますえこれをしっかりですね抑えてもらえればもう必ずえ家賃アップだったり稼動率アップだったり収益アップに繋がりますので是非最後までお付き合いいただけたらと思いますえ今回ですねのセミナーでえ最後にですねま個別相談え無料個別相談もついてますしまたえアンケートをですねお答えいただくと今回のセミナーのですね配布用レジメをですねえプレゼントいたしますので是非ですねお付き合いのほどよろしくお願いいたしますまずですねえ満室の窓口というのを少しご紹介しますえ全国のですね様々なえ空室で困るオーナー様に対してですね満室の窓口はえ全国160店舗ありますえトレーニングを受けた不動産経画全子がですね的確に収益を変えしてですね満室に導きますのでお困りのオーナー様いらっしゃったらお気軽にご相談いただけたらと思いますえまたですね今回え満室窓口の大家の会っていうのを立ち上げますえこれはですねどういったものかって言うとですねまノーハウだったりとかっていうのは完璧にですねま完全にですねえオープンにできないわけですよえそういったものをこのえ満室の窓口の大家さんにですねえ特別にいろんな情報ですね提供したいなっていう思いがありましてえ LINEですねえLINEの方からですねお友達追加していただくとですねま様々なノーハウにアクセスできるような状態にしてきたいなと思ってですね今回立ち上げますので是非ですねこちらえご登録もよろしくお願いいたしますえまたですねえ Facebookでも満室窓口大の会っていうものも非公会のえグループでですね

立ち上げてきますので是非ですねこちらこちらも検索してですねえ申請していただければと思いますえそれではですねえ早速ではありますがえ今回のですねセミナーに移っていきたいと思いますえまず自己紹介させていただきます私小村義浩と申しますえクラスコのえ代表をしてますまクラスコという会社はですねえ賃貸管理会社ま不動産会社なんですがま北陸でですねまナンバーワンの賃貸管理賃貸仲介をしてるですねえ会社になりますえフラスコはですねえ東京やえ名古屋またえ埼玉にもオフィスがございますえ従業員数は約200名の会社になりますえ売上もですねおかげ様でえ順調に伸びてるというような会社になりますえ中海件数管理個数ともに北陸でえナンバーワンの会社になりますえ私たちの会社はですねま様々な点でですねえメディアに掲載位置していただいてですねま目覚ましテレビだったりま WBSだったりまいろんなとことろでですねえ全国放送にも取り上げていただいてる会社になりますはいまた私個人的になりますがえ13 年前からですね不動産投資も行ってまして私自身もですね投資家ですえ今総投資額でですねま株も入れると約10億円近く投資をしてるんですがえ不動産投資だけでですね約5.8え年間家賃がま5000万えですねがあります私自身もですね投資をしながらまいろんなノハをですね蓄積しながらえ不動産を通じてですねえ設定をしたりまた収益改善したりえまたえ私たちのですねえ住んでる国日本はですねま本当に先進国の中でもですね最高にですね税理が高いですよねですのでしっかり対策をしてかないとえ税金がたくさん取られてですね手残りがないという状況になってしまいますのでまそういった部分でもですね不動産投資は相続税対策にもなりますし節税でも使える部分たくさんありますのでまそういった部分も非常に大事だと思っておりますはいそれではえ勝ち組大家の法則お話をしていきたいと思いますまずですねえお客さんを知るってことがも1番大事ですよねこれはえ経営するのにやっぱりお客さんを知らないとですね対応ができないということでですね私たちえ不動産会社だからこそ分かるえ顧客の情報ですねしっかりお伝えしてきたいと思いますはいまずですねお客様の年齢はですねま若い人が多いとえ思ってる方非常に多いですよねま本当それはその通りですえ20代がですねま51%え30 代が24%え40代が12%ということで

ですねえほとんどがですねえ20代30代っていうのが賃貸のお客様なんですね特にだったり1LDKだったりはですね20代 30代が借りる傾向がありますまたえこちらはまクラスコにですね来店されたきっかけのデータになるんですがインターネットがですねダト多いです 75%ということですねなのでネット対策インターネット対策が賃貸経営で1番大事と言っても過言ではないんですねお客様は 1番えネットでを探されるということですねはいえこちら制約件数の年間推移のグラフですねまこれ皆さんえよくご存知だと思いますが繁忙機ってありましてですね 2月3月4月と1番制約件数が多いとえ個人のお客様に関しましては通常次の大体倍ぐらいのですねお客様が制約されますのでまた法人様に関してはですね3倍から4 倍ぐらいの制約件数ですので特に法人のターゲットの物件はこの半防機をですね逃すとも1年間空いてしまったりってことはよくありますですのでそのターゲットになってる物件のお客様のですねえ状況によってですねま個人も法人もそうなんですがいずれにしろ繁忙機前にはですねちゃんと決まるような状態にですね家賃だったりお部屋の状況をしておかないとですね繁忙機逃すとですねお客様が減りますよっていうですねまこういったことが毎年同じようなですねグラフを描いてきますのでえしっかりえここを理解していくことが大事になりますはいで今皆さんえ賃貸でですねま空室お困りの方いらっしゃいますかえこれがですね日本の出率の増加のグラフになってますえ1978年から2033年の水位まで予測も含めてですねえ出したグラフになりますこの赤いライン見ていただくとですねえこちらが出率のえグラフになってます徐々に出率は上がってきてるんですがえこれから先ですねより角度を上げてえ出率が上がるという風な予測が出てますまこれは日本の人口がですね減ってきますよねま現在今減ってますえさらにそれに加えてですね日本ではですねまだまだえ賃貸住宅のですねま金利が安いですよねアパート建てるえそしてえ節税対策ま税対策にも不動産いいですしえ投資としてもですねレバレッジが効きますのでまだまだ不動産投資はですものすごく人気なんですねえ所外国と比べてもですね本当に恵まれてるっていうのが日本の不動産投資でありますので根強い人気がある人口が減ってくるんですがまだまだ人気があるので人口減ってくる中で新築も増えてくですのでま

このようにですね出率が上がってくってことが予測されてるっていうことなんですだからこそですねえ賃貸経営をしっかり経営していくってことがより重要ですねえ不動産都市で買った後の賃貸経営をしっかり極めてくこれがですねえ1番不動産投資では大事だと思ってますえ買った後はですねもう経営するしかないんですよえ買うまではしっかり精査してですねえ買うってことはもちろんものすごく大事なことではあるんですですがえ買ったものをしっかりえ収益最大化するためにですね運用していくってことがえ勝ち組オになるにもえ大事なポイントになってきますはいでお客様の同行としましてはですねえ約6割の方がですね1ヶ月以内に契約するんですねお部屋探しをして反響ですね要すに問い合わせして1ヶ月以内に契約まで行くっていうのが60%いるんですねあと検討期間の主流で言と3ヶ月以内っていうのがえお客様の動向になりますまた見学する物件数もですね平均で2.7 2.7件ということでですねこれは年々減っていってますこれなぜかって言うとインターネットですね何千件というある物件をですね簡単に比較検討することができるようになったんですねえ設備を登録選んでですねえそうすると自分の好きな求める設備がある物件がスラスラと並んできますえそこでえ家賃とのバランスですねあとリッチもそうですけどもで選んで問い合わせをしていくっていう流れになってるので今はもうどんどんスマートフォンだったり簡単にアクセスできるようなものを持ってますので反響問い合せする件数は3.9件これ年々下がってきてますで見学する件数は 2.77件ということでどんどん減ってきてるとうのが現状でありますえそれではですね勝ち組大家の法則詳しく見ていきたいと思います私たちですねいろんな物件の改善だったりえ入居で困ってる物件サポートしてますのでそこでまとめた法則なので本当にですねここはもう一番え大事なえ要素が集まってる部分ですので是非見ていただきたいと思いますまずですね理解しなきゃいけないのは賃貸経営のですねビジネスモデルの理解ですねえ新築が立ってですね古くなってくるとまどうしてもですね競争力がなくなってしまいますえ新しいものがよりデザインが良くさらに設備がいいものがついてくるで今経営してるものがですね古くなって老朽化してくるってこでえ空室が目立ってくる家賃を下げざる得ないというようなですね

状況になってくる稼働率が悪くなって家賃下げるえそうするとですね収入がどんどん下がってくるっていようなビジネスモデルなんですねえこの黄色い部分がですね失われれたなんですが実はですねここの部分もですねえ改善することができますえここですね改善できないと思って諦めてる大家さんも多いかもしれませんが実はできるんですねはいえ物件価値をですね上げればえ家賃が上がりますま思想なんですね物件価値と合わせてですねえ同等のですね家賃じゃないと決まらないってことなんですなので価値を上げれば家賃が上がるでどうすれば価値が上がるんですかっていうのがまとめたのはこちらなんですえこの8つのポイントをしっかりえ見直していくとですね文件価値を上げるっていうことができますただ単に投資をすればいいかってもんじゃなくてですねファイナンス的にですねえしっかり税交換も見てですねプラスになるようであれば投資した方がオーナー様は儲かります確実に投資家としてのですね視点を持ってえ経営をすることが必要なんですえここがですね大事なポイントになってきますえまずですねえ賃料だったりプロモーションここだけでもですねしっかりやるだけでもですね稼働率確実に上がりますえちゃんとした賃料査定えしっかりですねウェブサイトにプロモーション写真が綺麗にえ出てるかまここだけでもですね変わってきますしまた設備ですね人気の設備をつけないとですねえ検索結果に弾かれてしまいます断然っていうですね今質がたくさんありますからえそこでやっぱり検索結果に残るためには設備を人気の設備をつけるってことも大事ですしまた水回りだったりですね部屋のデザイン間取りまいろんな要素がですね掛け合って物件価値が決まってきますまここら辺もですねえ投資に対するリターンえコストとリターンの考え方をしっかりですねえ経営判断するってこがえ勝ち組になるとためにものすごく大事なポイントになってきますまこちらまた後ほど詳しくですね見ていきたいと思いますはいえそれではですねまず1つ目正しい診療査定についてですね見てきたいと思いますまずですねえ正しい治療査定っていうところはですねまこういった考え方なんですねえ正しく査定されてれば入居が決まります物件価値に見合ったえ賃料になってるかってことがすごく大事なですまここをですねどういう風に客観的に見ればいいかっていうようなことを説明してきますねまずええ相場での査定をして

くださいということですねこれはもうライバル物件と比較しかないんですねえそれに対して2番目え設備によるえ加点原点をしていくと要するに要するにですねライバルに比べて加点原点をしていくということまたその他え条件による加算減産っていうのもありますえまこういった蓄熱数だったり構造だったり間取りリチ設備だったりまこういったことをですねライバルと比較してえしなきゃいけないとま非常に難しいですよねま具体的に言うたこういったマトリックス表をですねえ作ってえ客観的に見てくとですね非常に分かりやすいですえ自分の物件が高いのか安いのかえ相場り高いのか安いのかっていうのがまず理解しなきゃいけないですねえ無駄に安くですね貸す必要は絶対ありませんしえ高いと決まらないので結果的にえま損してしまうってことになるんですねなのでえ競争力をですねえライバルと比べて比較するってこが大事になってきます家賃査でですね皆さんえ考えたことありますかえ角部屋って人気じゃないですかえ人気っていうことはそれだけ家賃を上げれるっていうことなんですねですので細かく家賃査定すれば実は収益改善できるってこともありますもちろん角部屋がですね暗かったらえプラスできないかもしれませんがえ基本的には角部屋すごく人気です1回より2回の方が人気ですまこういったことがですね一般的なんですねなので1番いい値段付けっていうのはですねどれがいいかお客様自体が迷うことなんですねこのような家賃査定が1番いいですえ具体的に見ますとまこんな感じですねえ角部屋を1000円上げたりえしてますでえ1回より2回のが人気ですよねまこれはあのエレベーターないパターンにになってますがまこういった形でですね少しプラスをしたりとか要するに人気のないところをよりも人気のあるところをプラスしてくっていう考え方をえ採用したま形になりますえこれはエレベーターありパターンですねエレベーターありだと上の方がですねえ当たり前なんですがえまビューがいいわけですよねロケーションがいいていうことになりますのでまこういった形でですねえ家賃を変えてくお客さんが1番選ぶ要するにえ1階の真ん中から決まったわとかまあのたまに角から決まったわとかいろんなとこから決まるっていうようなもう状態を作ってくってことがですね1番いい家賃設定なんですねま常に2階の角部屋から決まってますってことは2階の角部屋は安

すぎるってことなんですよそういったところもですね家賃査にえ反映させるとですねま少しでも家賃がですね多く入ってくるということにも繋がりますので是非ですね参考にしていただけたらなと思います家賃が相場り高いことによって稼働率が下がるとですね結果的に収益が下がってきます家賃と稼働率はですね結局同じだけ大事なのでえこの辺もですねしっかりライバルと比較して家賃査定をしていくってことが大事なポイントになってきますえそれではですねえ引き続いて勝ち組大の法則でプロモーション力を上げるについて見てきたいと思いますはいまずですね知らなきゃいけないのはえ人のことですねねえ人はですね互換によるえ近の割合いっっていうのがありますえ人っていうのは五感え嗅覚とか聴覚とかってありますよね資格とか何が1番大きいかということなんですが圧倒的にえ目から入ってくる情報が多いってことですねえ資格が83%ということでま圧倒的なえ情報量を目から得るってことなんですですのでえこの目から入ってくる情報えそれは何かって言うと写真とかですよねえ先ほどから話してますネットでほとんどのお客様が探されるでそこで反響得ないとですね物件案内に向けないわけですからインターネット上で選ばれる写真をしっかりプロモーションできるかっていうことが死活問題になってくここがですね本当にも1番大事な部分になってきますえいい部屋作ってでもですねしっかりプロモーションができないとも結果と的にはですね伝わらないってことなんですねえいい部屋かどうかっていうのはも写真でま判断されるっていうことなんですよなのでしっかりですねえ写真のプロモーションこだわっていくってことが反響率上げるのに大事ですま例えばですねいい部屋作ったとしてもこういう風にですね固ってえ撮影してたりまこれもですねせっかくのいい部屋がやっぱりちょっと悪く見えますよねえこの床と天井のバランスが悪かったりですねえまた色味がちょっとおかしかったりですえまこういったものをですねしっかり綺麗にですね写真を撮影してえ掲載することによってよりよくお部屋が見えるとまプロモーションできるってい形になりますまたですねまこういったお部屋に対してえバーチャルで家具を今は簡単に受ける時代ですまフォトステというサービスがありますのででえバーチャルでですね家具を置くことによって見た目がですね大きく変わりますまこういったです

ね何も置いてない部屋だとですねま部屋に済むイメージがありませんがこのようにえフォトステをすることによってよりよく見えるっていうのがですねできますまこういったことをですね入れるだけでも反響数が大きく伸ばすことができますえ弊社ではですねまこういったものをですねえクオリティな写真の上にフォトステをするとですね非常に反響数が伸びてますま大体ですね30倍ぐらいえなるケースが多いですねえ本当に多くの方からの反響が増えるというのがフォトステになりますはいえもう1つですね大事な点がありますお客様がですね携帯で例えば物件を探す時ですねまこのようにまず最初にですね物件の外観写真がずらずと並ぶわけなんですねそこでクリックされるかされないかそこでえ反響につがるか繋がらないかが決まってしまうですので外観写真っていうのはものすごく大事な役割を果たしますはいですのでまこういった写真をですねより良くするっていうことが大事なんですね実は写真をですねよくできますまどういう風にやってるかていうとですね1日で最も美しいマジックアーって皆さんご存知ですかまこういったユグレードがですね1番ま人やものがですね一番美しく見えるっていう時間帯なんですねなのでまマジックアワーというですねこういった名前ついてるんですがこれをですね普通の写真にマジックアワーをですね入れてくってことをやってきますまそうするとですね普通の写真に比べてですねすごく価値があるように魅力的な物件に移すことができますえそうするとですね先ほど検索結果に出たありますよねそこでまこういったちょっとハレーション起こしてるような物件と比べてえこういったですねマジックアーの写真だとこっちの方が魅力的に見えるじゃないですかなのでえクリックされる率が格段に上がるんですねですのでこういったこともですねえ簡単にできますまそれほどお金もかかりませんえこれはえホステのサービスでえありますのでまこういったものをですねえしっかり写真を加工していくまそうするとですね反響率が格段に上がってくるんですねえ正直ですね不動産投資ってのは何千ま何億という投資だと思うんですねこういった写真をプロモーション力を上げる投資っていうのはもう絶対にやった方がえ効率がいいですはい続きましてえ設備について見ていきたいと思いますインターネットが主流の中でたくさんの物件を絞っていくそこで大事なのは設備ですえ人気の設備がついて

ないとチェックボックスで弾かれてしまうんですねなのでものすごく大事なポイントなのでえしっかりですね人気の設備をつけていくことが大事になりますえ詳しく見ていきたいと思いますはいえ反響率を上げていきたいですよねえ結局反響がないと決まりませんですので反響高い部屋を作るためには検索で選ばれる必要があるとえ要するに人気の設備が必要っていうことですねえこの設備がなければ入居が決まらないベスト10なんですねえこちらは賃貸住宅新聞がですね毎年発表してるものになりますえ単身もファミリーもですね実はベスト3同じですエアコンテレビモニターインター本質内選択場これは必ずこの設備がないともう決まりませんですのでえしっかりですねこの中に入ってるものを入れていくことが大事になりますまたこの設備がですねあれば周辺相場よりも高くても決まるトップ10になります1位がインタネット無2位がエントランスのオートロックになってますで単身のサイは高速インターネットでファミリーは追いだき機能となってますはいで23年度に入ってからですねオフ探しのお客様の希望が大幅に上がったという設備ランキングがこちらになってます1位がインターネット無料2位が高速インターネットサインが宅配ボックスなんですねえこれはどういうことかって言うと今お客様がですね自宅でもYouTube だったりNetflixだったり Amazonプライムだったりですね動画だったり映画だったりドラマだったりをインターネットで見るということなんですねですのでえしっかりですねネット無料がないと検索結果に押してしまうていう形になってしまいますでサインのタハボックスに関しましてはAmazonだったりですね楽天だったりとか通販で買ったもを自宅に届く時っていうのがですねま単身の方だったらやっぱり夜遅くに帰ってくることが多いですよねですので宅配ボックスが必要なことということですですのでネットで買うっていうところがですね広がってくることによってより高ボックスの需要が大事になってきてるとことが分かりますで現在34の物件で追てしてるんですねこれ毎年増えていってますですですのでもうタックハイボックスはできるだけつけた方がいいですはいえ続きましてえ水回りについて見てきたいと思いますものすごくですね水回り大事だということが分かってきてますのでえ詳しく説明させてもらい

ますはいえ実はですね浴室が稼働率に大きく影響が与えてるということが分かりましたこちらがですねお風呂をリノベーションしたものとしてないものの稼働率の分析結果になりますえ結論ですねお風呂にシート貼ったり鏡つけたりえカラを変えたりですねえ下た方は入居率稼働率が98%えもう1つはですね古いままにしとくと77ということで大きく稼働率に差が出てることが分かりましたこちらの方のですねお風呂のリノベーションに関しては15万前後ぐらいでできますので1年半ぐらいでですねま回収できるという形になりますので絶対ですね風呂はリノベーションした方がいいですえまたえ賃貸自宅新聞でですね昨年末に発表されたものすごい興味深いデータがありますのでご紹介しますはいえこちらがですね入居希望車に経営される設備トップ10ということで1位にですねえ3点ユニットバスが入ってますえ2位が室外選択場3位がバランスガということになりますま圧倒的1番っていうのが3点ユニットなんですねはいえ3点ユニットがですね賃貸市場で人気のない3つの理由についてご紹介しますまず1つはですねプライバシーの問題え2つ目は快適性え3つ目はですね清潔感の問題というものがありますでこれをですね解決するためにはセパレートするやり方があります要するに3点ユニットはですねお風呂とトイレえ洗面も一部ですねついてますこれを分割すするってやり方ですねえそうするとですねお風呂と分けてしまうとですね置く場所がなくなってしまうんですがシャワーに帰ることによってこれを解決できますえシャワーにしてしまうとですねえ湯舟に使ってる方はえこれはありえないだろうって思ってしまうかもしれませんが賃貸のお客様の主流である20代の方はですねほとんど湯舟に浸らないというようなことです約4割の方が使ってないということなんですねでこの理由としましては時間がないっていうこととまお金がもったいないっていうそういった心理的要素があるという風に言われてますえ実はですねえ弊社でえ4回建ての階段でですね 3点ユニットでかなり苦戦してた物件えこちらもですね実は10年前からフェアの方リノベーションして家賃を上げて入居決めてたんですがでこちらの方をですね分析してみましたらえものすごいですねこの3点ユニット入居した後の稼働率が悪いってことが分かりましたえこちらの方の物件はですねまそもそもリノベーションし

なかったらですね稼働率60%ということで2万円切ってもですね決まらないっていう状況でしたそれをリノベーションしていくと合わせてですね3点ユニットをセパレートするとそうするとですね1万91800円が 3万2000円になったとでもう1つの方はですね三定ユニットを残しながら部屋だけリノベーションしたっていう形ですねえ最初はま意外と決まるんですが2回転目回転目と繰り返していくとですねえ実は稼働率を分析するとですねえ63.2だったり70.280.5ということでセパレートしたリノベーションが 94.5%に稼働率が低いことが分かりましたでこちらの方はですね税引5 キャッシュフロー分析でですね3点ユニットを解体していくコストとリターンとですねえ設定効果も含めてシュミレーション入れてみますとですねもう結論えセパとした方がですね税引のキャッシュフロー高いってことが分かりましたですので3点ユニットをですねお持ちのえオーナー様確実にですねセパレートした方が儲かります3点ユニットはですね入居がかなり苦戦してきますのでえこういったところもですねとても大事な法則だと思いますので是非参考にしてもらえたらと思いますはいそれではですね続きましてお部屋の方のデザインについて見ていきたいと思いますえ今ですねスマートフォンに1つにしてもですねいろんな色があったりえ車にしてもいろんな色がありますえランドセルですらいろんな色をですね選べるようになってまして実はですねランドセルもいろんな色をえ選んでるということがこのデータからも分かりますでそしてえ賃貸住宅を見てみますとですねえ白の壁紙普通のシーリングの照明え系の床剤っていうのが一般的なデザインになってきてますまこのようにですねどれも同じようなデザインでありふれてるっていうのが現状にありますだからこそですねえここに色を入れたりデザインを入れてくと差別化できますで実際ですねお客様え入居の時にですね大事にしてる要素を見ていきたいと思いますえこちらの方はですねえ1位が家賃が適切だったからというのが1番え2番目がリッチのえ環境が良かった3つ目が住宅のデザイン披露すは設備が良かったからということでデザインがですね3番目に入ってますま家賃が適切もう当たり前ですリッチは変えれませんですのでデザインこの3番目のデザインですねえここを

変えることによって物件価値を高めることができますはい実際にですねこちらお客様がですね魅力を感じるとこはどこなのかっていうところでアンケートを取ったものえ2番目にですねデザイナーズ賃貸住宅ということでデザインをですねえ非常に上に上がってきてるということが分かりますデザインで差別化するものすごく効果が出ますデザインと言ってもですねまクロスで色を変えたりとかあと照明をダウンライトに変えたりするだけでもですね大きく差別化することができますほとんどの賃貸住宅は白の壁紙茶系の床剤っていうのがほとんどなのでコストをですねそれほどかけなくても差別化して家賃を上げることがえ実はできますえそこで大事なのはですねターゲットによって色やコンセプトを変えてくってことが大事になってきますまこのようにですね男性や女性え単身やファミリーによってですね色だったりコンセプトを変えてくとですねえそれによって稼働率を上げて家賃を上げていくことが可能になってきますえこちらの方はですねえ壁一面と天井一面そしてダウンライトだけをですね変えてて床など張り替えてなくてもこれだけですね大きく価値を上げることができますえ全然違いますよね普通の真っ白なフェアと比べてもこれだけコンセプトやデザインが入ってると全くですね差別化できますまこれでですね大体2000円から5000円ぐらいえ家賃が上がることができますクロスで大きく印象を変えることができますはいえそこでデザインを入れてくのと同じぐらいですね大事なのは高い耐久性の部材を選ぶってこともものすごく大事ですと言いますのは今現在ですねものすごく部材が高騰してますよねえいろんなものが上がってきてるとまクロスが上がったり床材が上がったりえ照明器具も上がってきてるということでえ普通に直すのもですね以前よりもコストが高くなってるえそういう時にはなおさらですねえ耐久性の高いものを選んでいくってことが大事になりますえ耐久性が高いっていうの例えばクロスで言いますとまこういった真っ白なものよりもですねこういった色のあるものを入れてくとですねま白だと当たり前なんですが汚れが目立ちますですが色が入ってるとですね目立ちにくいんですよま結局汚れがついても目立たなければ分からないっていう点もありますのでこういったものも1 つ耐久性を上げるという点で非常に大事な考え方だと思いますまたえ床剤もですねクッションフロアっていうのはすごく安い

んですねですが物を置いたらへこんで跡がついてしまったりちょっとぶつかると削れてしまったりっていうですね非常に耐久性がないんですこれは安かろう悪かろうでお勧めはできませんでおすめなのはですねフロアタイルですえ素人から見たらですねもうフローリングと区別がつかないですこれが本当の木だと思ってしまうぐらいえ見た目はもう木に見えますでこちらはですね1枚から剥がしてそこだけ張り替えることもできますしえこのフロアタイルの中でもですね本物に近いですねこういったえ傷が目立ちにくいものヴィンテージ調のものがですね特に私たちお勧めしてますえもうカッターで傷を入れてもですねどこに傷が入ったか分からないっていうようなですねまこういった床剤があるんですこれを入れてくとですね耐久性が高くデザイン性が高いまそういった床剤になりますえ部材などですね弊社のマイスギャラリーの方でですね見れますのでえご興味あれば是非お越しいただけたらと思いますでここでですねお部屋のデザインを入れる時にはえコストとリターンを考えていかなきゃいけないってことですねえコストが高すぎてリターンが少なかったら投資としては NGの場合もありますのでえここら辺もですねしっかり税引後まで考えてですねやっていく必要がありますで税引語キャッシュフローっていうのをですねしっかり意識していくことが大事ですえ収入があってですね最終的に税引のキャッシュフローまで残るのがこちらキャッシュフローツリーなんですけどもまこの中の赤い部分ですね経費計上できる減価償却や経費計上できる部分をリノベーションリフォームする時に活用していって節税を使いながらお金を残していくってことが大事ですま具体的にはこういったことですね家賃を上げる空室率を下げるでトータル的な収入を上げていきながら税金節税をしていくそうすることで税引キャッシュフローが大きく改善することができますのでまこの辺もですねしっかり意識して投資とのリターンですね税引キャッシュフローが大きくなるかってことも考えて投資することが大事になります税引キャッシュフローをですね比較していって決めていくってことがえとても大事なポイントになりますまたえ工事費用に対する利回りっていうことも見ていく必要があります例えば100万円投下してですねえ年間10万円家賃アップができましたとそうするとですね単純計算で利回り10%という形になるんですが実は

これはですね税引で考えますとまた違ってきますえ修繕費で落とせばですね節税になりますので例えばですけど100万でやったうち20万円が節税になったら実質 80万で施工したと同じなんですねそれに対して修繕費で落とせなかった分減価償却でえ落としていく分に関しては例えばですけども10万円の収入にプラス2万円分ですね減価償却で設定になった分があるんであれば12万の収入になります80万の等価に対して12万入ってくるってこなので15%の利回りなんですねなので税引後は15%税引き前では10%ということで税引後の方がですね利回りが高くなるのがもう当たり前なんですねここまでですねしっかり理解してえ投資を考えていくいくことが大事ですえまいろんな金融商品がある中でですね自分の物件に投資することがとても大事だと私は思ってますえ現金で持ってるとですねえ早速税評価で100% の評価なってしまいますがこの自分の物件にですねリノベーションだったりリフォームで投下していくとですね相続対策にもなりますのでえそういった部分でですねしっかりこの自分の物件の価値を上げてで賃貸経営はですね長い期間の経営になりますので次世代に引き続くためにもですねしっかりいい物件物件価値を高めていって稼働率を上げて収益を上げていく設定もしながらやってくって考え方がとても大事になってきますえ続きまして間取りについて見てきたいと思いますえ間取りというのはですねお客様の希望でですね検索する時にも絞り込まれる非常に大事な要素の部分になってきますえ詳しく見ていきたいと思いますはいこちらがですね実際に弊社の来店された時にアンケートを書いていただいてる内容になりますえこちらはあの複数選択かになりますので 1番人気かは分かりませんいくつかえ希望の間取りを選択していただいてるというような形になりますまそういった中でですね1位が1LKということ圧倒的262位がですね同率2LDKと1ルー1K1dk ということで18%になりますえこの辺がですねえ人気のの間取りということになります最近の傾向で言いますとリビングが広いものが非常に人気が高いですえ2DK よりは1LDKの方が人気があります3 DKよりは2LKの方が人気があるとえ小さな台所よりも大きなリビングの方がえ稼働率や家賃を上げれるということがありますので実際ですね人気のない間取りを人気のある間取りに変えることによってえ改善できることがたくさんありますえ続き

ましてえ外壁や共有部分のデザインについて見ていきたいと思いますえ外壁や共用部分っていうのは実はすごく大事なんですねで外壁っていうのは外からのま雨水だったりとか埃とかまそういったところをですね建物を守るためにあるものなんですねえ定期的に塗装したりしなきゃいけないんですがまその時にですねデザインを入れるっていうのは実は無料でできます元々ある色に塗るんじゃなくて新しいデザイン入れても塗装の金額は変わりませんので定期的に塗り直さなきゃいけないものであればですねしっかりデザイン揺れてくまこれによって物件価値を上げることができます具体的に見ていきたいと思います物件を短期的な経営で見る場合え長期的なえ経営で見る場合ということで分けてありますえ上はですね物件への投資下はえ広告量や条件へのディスカウントへの投資実は家賃を下げるっていうのはまある意味投資をしてるみたいなもんですね値下げをしててコストを要す値下げをすることで収入を失ってしまいますのでまそういったことするんであれば物件の投資をしていくことによって中長期的に強い物件物件力を高めることができますのでえ賃貸経営はですね短期決戦ではなくて長期間の経営ですのでまこちら側のですね物件のえ魅力を上げてったりデザインを入れたり名前やロゴにこだわったり写真の質を上げるってことがえ非常に大事なポイントになってきますまいろんなですね物件空室で余ってる時代ですからそこで選ばれる必要があります検索結果でまず出てくるのはまこのようにですね外観がずらずらと並びますので外観写真によってクリックされるかされないかが決まってしまいますのですごく大事なポイントですえこちらは国交省がですね出してますえ修繕計画の修繕計画の図ですねえ国交省の方もですね物件は年数と共に価値が下がってくるので回収と改良をやってくださいっていうことを書いてますで改良はこの赤い矢印ですねえ年数が古くなればなるほど改良の部分が増えてくるのが分かるかなと思います改良していくポイントがありますのでえこの辺も詳しく見ていきましょうえまず1つ目はですねえ外観やデザイン2つ目はエントランスや共用部分え3つ目ですね物件の名称や物件ロゴっていうものがありますえここの部分は一番簡単に安くですねできます物件の名前や物件ロゴ変えるだけで全然物件の印象が変わってきます外観のデザインというのは先ほどもお話しました通りですね塗装しなきゃいけない

タイミングで変えてしまうというのがお勧めですエントランス回収に関しましては建物のですね価値を決めるところがですねまエントランスって言われてるんですねそのぐらい大事な部分なのでエントランス投資もですねえ建物の価値を高めるためにも非常に大事なポイントですこのようにですね新築から時間が経てばですね地フになってきますそこで塗装する時があると思うんですねその時にデザインを入れてくことによって物件価値を高めることができます実際にこういったことですねえ古くなった建物塗装しなきゃいけない時に以前と同色に復旧するとですねほとんど塗ったか分からないぐらいなってしまうってことですですがこっち側右側ですねえデザインをプラすると古い件でも新しく見せることができるデザイン性高く見せることもできますこのようにですねえビフォアフターということで塗装を変えるだけでこれだけ印象が違いますこの左側のちょっとくびれた印象ですよね右側は大分えデザイン性が高く感じるかなと思いますえこれは塗装で塗り分けしてるだけなんですけどもまこれだけ印象が違ってくるってこですですので塗装しなきゃいけない時がデザインを変える大きなチになりますまたロゴを作ったりすることで物件をブランド化していくことも可能になりますまこういったですねえロゴを作っていくことでま他の物件と差別化するっていうことがま簡単にできます物件をですね建てる時には何千万何億っていうですね金額がかかってると思うんですえロゴを作ったり看板を作るっていうのはま10万とかですね10万前後でできることが多いですがそれだけでですね物件の印象が大きく違ってくるのでえ物件をですね価値を高めるっていう投資もですねえやっていただいた方が稼働率改善や家賃アップにつながります当たり前のことかもしれませんが物件磨きっていうところで日々のメンテナンスま具体的には清掃も大事なポイントになってきますま清掃が入ることによって共有部分が綺麗に保たれることによって綺麗なとこにはですねゴミが捨てにくいなりますので人居者様も綺麗に保ってくれる案内時に決まりやすいまこういった高循環になりますのでもう必ずですね物件の清掃は入れてった方がいいですはいえそれではですねえ具体的に8つの物件の価値を高める手法を使って成功事例の方ですねご紹介したいと思いますまずですね1つ目ご紹介しますえこちらは金沢市え日本町の物件で出率が 60

と苦戦してた物件になりますえビフォアはですねまこのようなま普通のまデザインのお部屋ワンルームになりますね1dkですねえこちらの方のご相談背景としましてはえ立は金沢駅にエリアということでですね割と悪くないエリアになりますですが蓄年数をですね10年を超えてえ周りにもですねどんどんえ新築が立ち始めてですねま空室が目立ち始めたというようなことでえまたえ市場の相場や競合分析などしてなくてですね出率が6割ということで苦しんでた物件でご相談いただきましたえ今回のですね物件の方の分析しますとこの先ほどの8つのですねえvaluアップの部分で見てきますとまこのようにですねえ適性賃料と大きくかけ離れてたりとかですねまプロモーションに問題があったりお部屋のデザインに問題あるっていうことが大きくかけてるようなえ物件になりましたえ現地をですね確認しますとま現状回復の修理が非常非常に雑でしてまこのようなですねえ傷が入ってたりまこういったクロスに黒い跡があったりとかですねしてましたで実際ですねまこの空室原因を考えますとえ管理会社にですねま専用ホームページがなくて募集が非常に弱いま写真も良くないとまた人気設備がついてない現状回復の品質が悪いえ相場よりも高い賃料になってるっていうようなまことがありましたで改善内容としましては賃料の引き直し設備の追加回復をしっかり行うま修繕を行うっていう部分で改良してきましてまこのようなあ左から右側にですねえ大きく改善していったという形になりますでえ結果としましてえ管理工合4ヶ月でえ満室になりましてえ収入もですね約倍ぐらいにですね改善ができている事例になりますこのようにですねしっかり現状を分析していくえライバルと家賃査定していくしっかり人気の設備をつけていく現状回復まここの部分がですね基礎の部分なのでしっかりすることによって満室にすることもできますはいえ続きまして2つ目の事例をご紹介しますえこちらの方はですねえ金沢駅から徒歩8分の場所にあります非常にま効率地でありながらえ地年数がですね経過してえ約40年をですね超えてる物件になりますえエントランスの老朽化外観の老朽化っていうのがですねかなり出てた物件になりますまたお部屋のデザインもですね非常に良くないま普通のデザインえ間取りも良くなかったですまこういったような物件になりますこちらの方の物件は現状利回りが 6.718になりますでこちらにですね 1000万円え投下しまして500万を

超えるですね年間収入を増やすことに成功してますま結果ですね 8.99ドルえこちらがですねビフォアとアフターの比べたですねグラフになりますがエントランスや共有部デザイン部屋のデザインを良くしたとそうすることによって家賃や稼働率を上げて利回りを上げてったというようなことになりますはいえ物件ネーミングもですね変えておりますえオンドビルっていう名前からコモドという名前に変えてますロゴも開発して物件のファサードにつけてますまこちらがビフォアのエントランスですねこのエントランスが物件の価値を決める大事な部分になりますこちらの方ですねこのようにデザインボードを活用したり物件のロゴを作ってですねけることによって付加価値を出すとさらにですねオートロックにすることによって人気の設備も抑えております宅ボックスもつけておりますさらに共有部分のリノベーションをご紹介しますこちらがビフォアーですねえ真っ白のえクロスが貼ってありましたえさらに蛍光灯がついてるとまこういう感じですねまこちらをデザインクロス弊社のオリジナルのですねえ開発したデザインを貼りましてでさらに床も変えて照明もですね変えてますえまこのようにですね雰囲気のあるえデザインを入れた共有部分に生まれ変わっておりますでこちらがビフォアのですねえ今部分廊下の部分になりますがこちらもですね床がもう真っ黒になってましてですね汚れが取れないような状況になってましたえさらに壁や天井もものすごく古い老朽化した印象が拭えない物件でしたこちらに床を貼り壁は塗装をしてますでクロスを貼ってシートを貼ってるというような形になりますまこんな形でですねま古い物件でもま再生で価値を上げることができますそしてお部屋の方のリノベーションも行いましたえこちらがビフォアの写真ですねまキッチンだったりも交換されてますので全然悪くはないんですがデザインが入ってないんですね真っ白の壁と床かというような感じになりますで蛍光灯が付いてると一般的な普通の賃貸住宅のデザインまこれにデザインを入れてきましたま壁はですねグレーでまとめてありましてまホテルとか行くとですね結構こういった色高級感のある色が使われてますでこちらにですねフォトステージングとワンポイントのクロスをしてですね照明を変えております 4000アップでえ決まっておりますはいで結果ですね6.718から

8.99ドルことによって家賃を上げてきますのでさらにリマリアップが期待できる物件だと思います続いてえ3つ目のですね事例をご紹介したいと思いますはいこちらの方の物件はですね空室率 46%え長期空室でものすごく苦しんでた物件でご相談いただきましたたまこのようなですね物件で場所的にもですねものすごくいいリチにあるにも関わらず 46%空いてるま長期間空いてるという物件になりましたえこういったですね1K タイプの物件なんですけどもえ地区36年鉄骨造になりますえこちらの方のですね相談背景としましては他社の管理会社からですね提案がなくてえ長期間空室で苦しんでてご相談をいただきましたえこちらがですねビフォアのデザインの写真になりますま普通のま壁紙だったりとかえありますしまたあ家具家電だったりとかっていうのが一部だけついてるっていうようなまこういった物件になりましたでこちらの方のですね現状分析しますとえ適正賃料と大きくかけ離れてますプロモーションもしっかりできてない写真も良くない部屋のデザインが良くないまこういった部分がですね大きくかけてましたのでここを改善していきますえ家賃の引き直しあとえゼロチンというですねこちらワンルームだったのでえ初期費用を抑えるっていうようなえゼロチというものをで募集することにしましたあとワンポイントですねえクロスの色を入れることによってデザイン力を高めるあとフォトステでプロモーションを強化ということで改善を実施しましたま結果ですねこのようにですね先ほどのグラフが大きくですね物件価値を上げることに成功していますまこちらがビフォアなんですけどもこちらがワンポイントリノベーションということでえクロスを1 ポイント入れてえ1つですねえ棚も作らせてもらってますそしてフォトスすることによってこのようなですねこのビフォアと比べてもですね全然違うようなですね印象になって反響も増えてですねえ長期間苦しんでた物件がですね家賃3000上げてですねえ決まっていきましたはいえビフォーアフター比べるとですねこのように物件力が改善できてますえ2033 32303401とですね長期空室全てが制約歴史て満室となっておりますえ続きましてえケース4にについて見ていきたいと思いますえこちらはですねえフローリーガーデンという物件になりますこちらですねえ地区36年の物件になりますKタイプですね1万91800円とかなり家賃を

下げても4回まで怪談で行かなきゃいけない3点ユニットということもありましてものすごく空室で苦しんでた物件になりますえ入居率も50%ということで家賃を下げても決まらないというような状況で非常にえ長期空室で苦戦してた物件になりますはいえこちらの方の分析しますとこのようにグラフになりますまほとんどですねいいとこがないというような状況になっておりましたはいこれをですねえまず物件名称を変えていきますフローリーガーデンからガルボという名前にしましておりますそしてえ共有部分だったりはこちらビフォアの写真ですねこちらが1回の駐車場なりますはいこちらの共有部分のドアですねえ赤だったりとかですね黄色だったりたりとかえ青だったりとかカラフルな色がありましてまた照明もですね傾向となってまして玉も結構切れてましたはいまこんな形の物件になりますま長着シートもかなり汚れてまして写真で見るようりももっと汚いようなですねえ現地に肉と印象誇りもかなりあって清掃も入ってないようなですね物件になってますはいでこちらの方をですねどのように改善していったかってことなんですけどもはいえこのグラフから見ますとですねここの辺を全部直してますエントランスや外観共用デザイン部屋のデザイン水回りえプロモーションえ賃料査定まこの辺も全てですね改善を行っておりますえ共有部分に関しましてはまいろんな色が入ってましたんで全てシックな色にですねえ統一しましてこちらの共有部分の床もですね新たに長着シートを貼っておりますでエントランスの部分もですねまここのようにですねえ改善を行ってますデザインボードを貼ってロゴをつけて貼ってえやってますまこんな形でですね大きくできてます再生してますまこのようにですねまとめますとこちらの方の物件に関しましてはえ3点ユニットだったんですねそれをセパレートしていってますで設備が古いものに関しましてはえ交換していくあとは部屋をリノベーションあと玄関ですねエントランス部分がですねこういった鉄の扉があったりとかしてですねすごい古臭い横には浄化層があったりとかですねえーしましたのでまこのようにですね見えないようにしたりしてますで共有部分を色をですねえ変えていくっていうことで全部ですね再生を行っていきましたでえ大きいのはですねやはりこの3点

ユニットがすごく人気がありませんえこれをセパレートしてるということですねシャーブーストをトイレに分けてくということをやってますでさらに部屋の方のデザインもですねえデザインを入れてますえ棚をですね壁一面の棚にしてえクロスと照明を入れてるというようなリノベーションを行って1万100万家賃を上げておりますでこちらでえ制約になってますでえこちらですね分析結果の部分になりますがセパレートしたリノベーションあとお部屋だけ3点ユニット残したリノベーション現状回復と3つを比べた時にやはりですねもう結論3点ユニットを解体してセパレートしたリノベーションが 1番キャッシュフローが出るということでまこちらを選択して改善を行ってますこれをですねセパレートしてえ1万1000円ですね上げていって満室にすることができましたえ以上がですね8つの手法を用いたですねえ改善の成功事例をご紹介させていただきましたえ様々な事例をですね私たちお手伝いさせていただいてましてま今回ご紹介した以外にもたくさんありますえ賃貸経営っていうのは長い期間ですね経営をしなきゃいけないのででえしっかりですね設営をしながら物件価値を高めていくまこれがですねえ結果的に1番お金が残る儲かる手法だと思ってますので是非ですね参考にしていただけたらと思いますはいえ本日ですねえご参加いただいた皆様にはこちらのアンケートのですねご協力をお願いしておりますえ今回のアンケートをですねこちらの2次元バーコードから読み取ってご金入のほどよろしくお願いいたしますまたアンケートにご協力いただいた皆様には本日の配布用レジメをプレゼントいたしますので是非こちらの方のアンケートご協力お願いいたしますまたえ無料個別相談も受付しておりますのでよろしくお願いいたしますえまたですねこちらえ冒頭にもご紹介しましたが LINEの方もご登録よろしくお願いいたしますえ長時間お付き合いいただきましてありがとうございます引き続き満室の窓口もよろしくお願いいたします今ご覧のオーナー様不動産会社様にお知らせです室で困っているオーナー様へ全国ナンバーワンの満室の窓口へ相談しませんか平均2.8ヶ月で満室の実績満室の窓口なら不動産経営改善士が空室を満室にします空室でお困りの皆様あなたのアパート満室にします全国100 店舗町の満室の窓口へ

全国の賃貸経営オーナー様必見！
満室経営のヒントが詰まった内容をこのセミナー限定で大公開！！
成功事例、満室事例も本セミナー限定で公開！

本日は、
『勝ち組大家の法則』をお届けいたします。
——————————————————————————————————–
☆満室の窓口大家の会のfacebookコミュニティ
https://www.facebook.com/groups/730036732394102/members?locale=ja_JP
☆満室の窓口大家の会　LINEアカウント
https://liff.line.me/1645278921-kWRPP32q/?accountId=722ttmic
——————————————————————————————————–
実際の市場状況や改善事例やマル秘知識とここだけの情報を限定公開！
空室改善や賃貸経営でお悩みのオーナー様、ぜひご視聴下さい！！
賃貸経営にお役立ちいただける情報満載のセミナーとなっております。

【本日のセミナーアンケートはこちらから】
https://forms.gle/F5PKnJaJ5kVERs5eA

このチャンネルではアパート経営役立つ情報を発信しています。
ぜひチャンネル登録よろしくお願いします。

☆チャンネル登録はコチラ↓↓
https://www.youtube.com/@user-yk4hd6gz2f

☆日本の賃貸住宅を満室にする全国プロジェクト『満室の窓口』
最新のセミナー情報はこちら
https://manshitsu.life

☆石川県に物件を持つ賃貸オーナー向け公式LINEアカウント
友達登録はこちら
https://lin.ee/sACDUUz

☆満室ギャラリー＆ファクトリー
https://fudousanowner.crasco.jp

☆空室対策からセミナー情報まで、満室の窓口の情報満載!!
満室の窓口Facebook
https://www.facebook.com/manshitsu