物価高、金利上昇、ロードサイド店舗の家賃もアップしなければいけません。長年、賃料が上がってこなかったなか、賃貸借契約締結時に、どのような点を家主は注意しなければいけないかについて解説します。

店舗Bの田島ですでバブルの崩壊以降ま失われた30年と言われてま日本経済はま短期間の間ではま経費が向きになったこともあったんですけどま全体としては景気の停滞が続きましたまこの間賃金や物化が上がらずにマイナス金力政策も取られていましたまロードサイド店舗の家賃もま全体的に横ばいでもしくは値下がりの傾向にありましたま特にコロナではまテナントから家賃の値下げ交渉が頻繁に行われてまコロナ収束後も家賃は回復していないっていう店舗もありますま多くの建物賃貸し契約書ではま家賃の改定についてはま土地建物の価格の急激な変化ま高速効果の負担の大幅な増減まの賃貸車庫の賃料その他経済情勢に大幅な変動がありま賃料の額が不装となった場合は高競技の上賃料を改定できるものとしますまこのように書かれていることが多いですまつまり賃料はま貸主借主が競技の上改定することができるまそしてま実際にはま賃料はテナントからの要請で下がることが多いまこのように考えられてきましたまところがま2024年からま日本でも物価の上昇が起こってきていますま特に食料品やエネルギーま日常品の値上がりが続きま多くの人が生活の負担を感じていますまそしてま建築価格は高騰しま人件費が上がり土地の価格も上昇ま金利もま昨年3月にマイナス権利が解除されてま何度か値上げが実施されていますまこのまま進むとま今まで抑えられてきた家賃が上昇に転ずるまこのように考えるのは自然なことですまところがまこの30 年間家賃が上昇することを前提として賃貸策契約書は作られてきませんでしたまそのような中でま今テナントと賃貸契約をしようとするま事主さん矢さんはまこれから家賃が上昇すると考えられる中ま賃貸食契約所でまどのように賃回転について取り決めをすればいいのかま悩まれてる方が多いのではないでしょうかまそこでま今回の動画はま賃料が上昇に転じようとしている今テナントとの賃貸契約書でま特に契約機関が中長期となる場合の賃料行使についてまどのような取り決めをすればいいのかをま事主さん矢さんの立場で解説をしたいと思いますでまず賃料は上昇するものと考えられていたまバブル機以前では賃貸借契約書はまどのようになっていたのかを見てみたいと思いますま当時は賃貸借契約種においてま一定の基準に基づきま将来の賃料額を自動的に決定していくま賃料自動改定特約まこれをスライド条項とも言いますが用られていましたま契約所では次のようになりますま賃料は先月の賃料を基礎がとして3年ごとにまるまる%上昇するまこういうものですまこのスライド条項でま長期間の契約をするとま賃料はふりで計算されていくのでま10年後20年後には予想以上に高くなりますま仮に当初の家賃が100万円で 3年ごとに5%上昇するまこういう契約だったとしますで家賃はどうなっていくかというとま契約初年は100万円 3年目に105万6年目に110. 25万円9年目に115.76ま12年目に121.55万円ま15年目に127. 62万円18年目にいなかったテナントにま今このようなスライド条項を入れた賃貸借契約書テナントに申し入れたとしてもまほとんどのテナントが承諾をしないていうことが考えられますまテナントは物価の上昇については理解していますが家賃の上昇についてはまだ理解ができていないっていうかま理解しようとしないっていうのが実情ですまいくら賃貸借契約書にま賃料はスライド条項に限らま経済情勢に合わせて協議をするっていう一分が入っていたとしてもまテナントが物価が上昇しているのでま家賃も上げていきましょうまこのように対応してるとは今は考えにくいですまそこで私から1つ提案がありますまそれが消費者物価指数に合わせて家賃を見直すっていう方法ですま実はま先月厚生証書を締結したま事業用定期社地の物件でまこの消費者物価指数に合わせて家賃を見直すま家賃公開の条文の中にまこの文章を入れて契約をしましたでここで使った公生証書の具体例はいかのようなものですま貸主及び借主は3年ごとにま地代改定年の前年発表の総務省統計局消費者物価指数まかこ総合全国平均かこ閉じるを基準としてま次の計算式により変動率を算出しま賃料に変動率を生じて賃料改定を行うものとします変動率は地代改定時の消費者物価指数割る前回の地代改定時の消費者物価指数まかこ正しい初回改定時においては契約締結時の消費者物価指数ま前後に関わらずま貸主及び借主は次の覚悟の1つに該当する場合には競技の上賃料を改定することができますま一本物件に対する所税その他の負担の増減により賃料が著しく不相当となった場合2本物件の価格の上昇または低下まその他の経済事情の変動により賃料が著しく不相当となった場合ま3金棒同士の土地の賃料に比較してま賃料が著しく不相当となった場合まこのような賃料改定の条項を入れて公成証書を作成しましたまポイントは具体的に消費者物価指数での計算式を指名していることですまそしてま所税急激な物価価格の変動ま近隣の賃料相場などま特別な変化にも対応できるようにま貸主借主で協議できる可能性は残していますでここでいう消費者物価指数っていうのはま消費者が購入する財やサービスにについてま物価の変化を総合的客観的に示す経済指数ですま総務省統計局が作成をして毎月公表していますま総合指数生鮮直品を除く総合指数生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数でこの3種類の消費者物価指数が公表されますでこの3種類のうち総合指数っていうのがま消費者物価指数で採用されている全ての品目の値動きを反映したものですま消費者物価の水準を示す上でま最も重要な指標と言えますまちなみにま現在発表済みのま直近の消費者物価指数は2025年1 月分ですまこれによるとま前年同月費では 4.0の上昇2020年を100としてま消費者物価指数はよよ好きの下旬ぐらいに毎月発表されていますでこの消費者物価指数に合わせてま家賃を変動するのがま貸主借主ま双方に公平でまお互いが納得できるのではないでしょうかま失われた 30年と言われてま今までロードサイド店舗の賃料は下がってきていましたがまこれからは上昇していくと予想されますまこういう中でま貸主借主双方ともこの時期にま中場時の契約で家賃回転について取り決めるっていうのは大変難しいことですまバブルキ以前に使われていたま賃料自動改定契約まいわゆるスライド条項ではま将来にわってま正しく清そを反映しているとはなかなか言えませんま私は消費者物価指数を基準にま家賃変動をしていくっていう方法をま今考えてみるのもいいのではないかと考えていますまこれからもまこの動画ではま事主産やさんに役立つ情報をま定期的に配信していきたいと思いますよければチャンネル登録をお願いしますでまた動画の内容に対する質問などがありましたらまコメント欄にコメントをいただきますとコメントを返信させていただきますま概要欄にま当社のホームページアドレスメールアドレスの方貼っておきますのでまそちらの方にメールをいただいてもメールを返信させていただきます

株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp

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オンラインコンサルティング　（55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。

個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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