儲かるロードサイド店舗とは何。地主さんの多くは、家賃の高いテナントが儲かるロードサイド店舗だと考えています。実は、家賃にはそれほど大差がありません。儲けのポイントについて解説します。

店舗Bの田島です。ま、ジ主さん、ま、あなたのローズサイドの土地本当に稼げてますか?ローズサイド店舗はリスクが少なくて、ま、家賃収入も高いから有利だ。ま、そう思って、ま、建築会社の営業マの提案に乗ろうとしているあなた、もしかしたらその話、ま、ちょっと待ったってことになるかも分かりません。ま、実は、ま、多くの地主さんが陥入りがちな、ま、あるお年穴があるんです。ま、それが原因でせっかくの高立がまさかの儲からない土地になってしまうかもしれません。ま、今日のテーマは、ま、ズバり建築費の差は儲けの差、儲カルロードサイド店舗の共通点です。ま、まずはロードサイド店舗はジ主さんにとって、ま、いかに魅力的な土地活用か、ま、再確認しておきましょう。ま、これはもう疑いのない事実です。契約で安定収入。ま、皇室リスクが低い。ま、管理や修繕はテランと任せる。相続税対策にも有効。ま、一般的には最高の土地活用と言えるかもしれません。ま、でもこんなはずじゃなかったと頭を抱えているジさんが、ま、実は後を立ちません。ま、その原因、多くの場合、ま、最初の段階で提案されている建築費が高すぎることにあるんです。ま、なぜこんなことが起こるか、ま、その理由は、ま、ジ主さんが、ま、店舗を建築しようかどうか判断するのは、ま、建築費や家賃がどうかではなくて、ま、家賃から建築費の銀行借流の返済、税金、処刑費を引いた収支、ま、つまり手残り金額がどうかで判断をするからです。ま、この考え方、ま、利に叶っているようで、ま、実は危険な考え方でもあります。ま、なぜなら家賃が高ければ建築費が高くても構わない。ま、こんな考え方をしてしまうからです。ま、建築会社の営業マに、ま、資産表や事業収支シミュレーションを見せられながら、ま、ロードサイド店舗の提案をされたジ主さんが、ま、営業マにこんな交渉をすることがよくあります。ま、あと10万円家賃が高かったら話に乗るのに。ま、ここで少し話がおかしいことに気づきませんが、ま、建築会社の営業マに建築費の交渉ではなくて家賃の交渉をしているんです。ま、つまり収支で判断をしているジ主さんは建築士と家賃が混がってしまいます。ま、そしてこれが建築会社の狙いでもあります。高すぎる建築費がなぜ主さんの利益を奪うのかメカニズムを解説しましょう。で、まず1つ目が利回りの悪化です。建築費が高ければ高いほど初期投資に対する家賃収入の割合、ま、つまり利回りが悪化します。ま、せっかくの高家賃も建築費に食われてしまうことになります。で、2つ目がテナント確保の困難性です。ま、テナントはもう事業性を考えて家賃を決めます。建築費が高いとその分テナントに提示する家賃も高くなります。ま、すると、ま、ちょっと家賃が高すぎるな。ま、こういう風に、ま、本来なら入ってくれるはずの有料手ントが握があります。で、3 つ目が融資権の悪化です。ま、銀行も収益性を見て融資をします。ま、利回りの低い案件は融資が通りにくくなったり金利が高くなったりするリスクがあります。で、 4つ目は将来的な資産価値の低下です。ま、過剰な建築費をかけてしまうと、ま、万が一覧がした場合に、ま、次のテナントネアチンを高く設定しないと借入れの返済ができないっていうことになります。もうお分かりですよね。ま、最初の建築費の見極めこそがロードサイト店舗の製品を分ける、ま、最重要ポイントなんです。ま、手段と20年間の賃貸契約を結んだとします。ま、この場合20年間の夜勤収入は確約されるっていう風に思いがちなんですが、答えは脳です。ま、契約書に中途解約情報があるので、ま、手段とは途中で解約することができます。で、また家賃を減額される可能性もあります。家賃収入は確約されてはいません。ま、テラントと10年以上の中長契約をした矢野さんが、ま、契約が満了するまで契約通りの家賃だったか、ま、それとも、ま、家賃減額や中都などで、ま、契約通りの収入が入らなかったか、ま、このようなデータはないんですけど、ま、ロードサイド店舗を長に渡ってたくさん見てきた私の経験で言うと、ま、少なくとも半分以上の店舗は家賃減額や中途解約っていうことが起きていです。ま、ですが建築費の返済っていうのは確約されています。ま、だから家賃が高ければ建築費が高くて構わないっていう考え方が危険なんです。え、では実際に主さんが主導権を握って、ま、適正な建築費で契約をするための具体的な方法を紹介します。ま、それは建築費の相み積もりを取ることです。ま、建築会社の営業マと交渉している資産がよく陥るのがテラントAとテラントBを比較する。ま、こういう状態になることです。ま、この段階で建築会社の罠にはまっています。ま、比較をするのはテナントよりも建築会社Cと建築会社D です。ま、手ナントの家賃を比較するよりも建築費を比較しなければいけません。で、もう1つの解決方法は実績のある不動産コンサルタントに相談することです。ま、純種の立場に立って、ま、建築会社との交渉やテナントの契約をサポートしてくれる、ま、このような不動産コンサルタントを見つけることです。ま、土地活用では、ま、大きな建築費が動くので、ま、理害関係者もたくさんいます。ま、ただし銀行や税理士など建築会社との理害関係者に相談をするとなかなか受主資産にとって最適なアドバイスをしてくれません。ま、いかがでしたでしょうか? ロードサイド店舗の成功は、え、まさに建築費の密級目にかかっています。ま、ロードサイド店舗は自主さにとってリスクが少なく、ま、安定した家賃収入が得られる最高の土地活用であることは間違いありません。ま、しかしその甘い言葉の裏に高すぎる建築費の罠にだけは絶対に引っかからないようにしてください。ま、シンプルな建築費が高くない建物こそが長期的な成功と公益をもらす鍵です。ま、そしてこの鍵を手に入れるためには、ま、ジネさん自身が、ま、情報を収集して賢くなること、ま、そして信頼できる専門家のサポートへいることが何よりも重要です。で、もし今ロードサイド店舗の建築を検討している方、ま、すでに建築会社から見積もりをもらってる方で、ま、これって本当に適正なのかと少しでも不安に感じたら、ま、是非一度、ま、概要欄にある店舗Bのホームページからご相談ください。ま、あなたの土地が最高の財産として抱くように全力でサポートさせていただきます。で、このYouTubeチャンネルでは、ま、ジ主さんやさんに役立つロードサイト店舗を中心とした土地活用の情報を定期的に配信しています。ま、よければチャンネル登録をお願いします。動画対して質問や要望があればコメント欄にコメントいただけますとコメントを返信します。ま、概要欄に当社のホームページ、メドレスの方貼っておきますので、ま、そちらの方に質問をいただけますと、私が無料で質問にお答えします。ま、先日 LINEの公式アカウントを解説しました。ま、こちらはチャット形式で、ま、素早く色々な質問に私が無料でお答えします。まだ有料になりますが、ま、具体的個別案件のコンサルティングやセカンドオピニオンとしてのアドバイスなどもメールで受付をしています。

株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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jim＠tenpo-be.co.jp
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動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。

有料でのコンサルティングも受付中です。ホームページからお申込みください。
オンラインコンサルティング　（55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。

個別案件のご相談。仲介の依頼もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・土地活用のコンサルティング報酬、家賃1か月分

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を4度達成。5度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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