無指定地域での土地活用は、市街化調整区域の土地活用よりも、はるかに自由度が高く、ロードサイドの店舗開発の方も注目しています。

店舗Bの田島です。ま、突然ですが土地活用や不動産投資と聞いてどんなイメージを持ちますか?ま、複雑な法律が多そう。ま、厳しい規制があって大変、ま、そんなイメージありますよね。ま、でももしそんな規制がほとんどない、自由すぎる土地が存在するとしたらどうでしょうか。今日のテーマはズバリー無指定地域です。このことは、ま、初めて聞かれる方も多いかもしれません。ま、この動画はそんな謎に満ちた無指定地域のメリットとリスク、ま、そしてこの土地を最大限に活かつ方法を初心者の方にも分かりやすく解説をします。ま、実は最近ローズサイドに出展したいテナントの店舗開発の方も、ま、市街各駅域にはもう異物物件がない、ま、賃療がた下げるっていう理由で、ま、この無指定地域に注目をしているっていう話をしていました。もしかしたら皆さんの家の近くにもそのお宝が眠っているかもしれません。まず用途地域無指定とは都市脚法で定められた用途地域が指定されていない空域のことを言います。ま、そしてこの無指定地域には大きく分けて2つの種類があります。ま、1つ目は都市計画区域内の市街化調整区域。ま、そして2つ目が都市計画国域内の視線引き区域の一部です。で、ここで重要なのはこの2つは、ま、同じ無指定地域なのに土地活用の方法が全く違うっていうことです。ま、1つ目の市街化調整区域は、ま、開発や建築が厳しく抑制されています。ま、ですのでこの動画でお話しするのは土地活用の自由度が比較的高い2つ目の視線引き区域の無視定地域のことです。ま、ここは、ま、くれぐれも間違えないようにしてください。ま、では土地を持っている方や不動産投資を考えている方にとってでこの無指定地域にはどんなメリットがあるのでしょうか? メリット1土地活用の重度がめちゃくちゃ高い。ま、なんと言っても最大の魅力はこれです。ま、他の用途地域に比べて建築物の用途に関する規制が緩いため、ま、本当に多様な土地活用ができます。ま、例えば住宅とお店小さな工場を同じ敷地内に立てるなんてことも可能になる場合があるんです。で、メリットに開発の可能性が広がる。ま、用途の制限が少ないのでその地域のニーズに合わせて柔軟な開発ができます。ま、例えば豊かな自然を生かしたリゾート施設や、ま、大規模な商業施設を建築することも検討できるんです。で、メリット土地価格が比較できやすい。で、無指定地域は、ま、都市の中心部から離れていることが多くて、ま、土地の価格が比較的安い傾向にあります。ま、だからこそ広い土地を確保しやすく、ま、大きなプロジェクトを計画しやすいという強みがあります。で、メリット4ロードサイド店舗を誘致しやすい。ま、テナントの側から見ても無視地域には大きな魅力があります。で、その1番の魅力の大きさは物件の大きさです。ま、紫外区域ではなかなか確保できないような、ま、広い土地が無指定地域なら見つかる可能性があります。ま、これが重要なんです。具体的には、ま、少なくとも1000ツ、ま、できれば 5000ツぐらいの土地があると手段と誘致しやすいと言われています。また活用されずに困っている土地が多いのもこの地域の特徴で、ま、大きなテレアントが出展するとなると周りのジネスタさんも協力してくれて、ま、大きな土地がまとまるなんてこともあります。で、もちろんこんな自由な土地ですから、ま、デメリットやリスクもあります。ま、デメリットの1つ目はインフラが整っていない場合がある。ま、都市部から離れていることが多いので、ま、道路や下水道、ガスと一体インフラが未整備のことがあります。ま、開発する際には、ま、これらの整備コストも考える必要があります。ま、デメリットに、ま、将来規制ができる可能性がある。ま、今は無指定でも将来的に都市計画が見直され、何らかの用途地域が指定される可能性があります。ま、そうなると土地の利用に大きな影響が出るので、ま、長期的な視点が必要です。ま、デメリット3開発規模が必要な場合がある。ま、一定の規模を超える開発をする場合には自治体の開発許可が必要になることがあります。ま、この許可の基準は厳しくて、ま、取得には時間やコストがかかる可能性があります。で、デメリット4融資が受けにくい。ま、用途がはっきりと定まっていないため、ま、銀行が土地の価値を判断しづらくて、ま、勇者のハードルが上がる可能性があります。ま、資金計画はより慎重に立てる必要があります。ま、では実際にどんな土地活用ができるのか、ま、事例を見ていきたいと思います。ま、単独店舗ではホームセンターやデスカウントストア、複数の店舗を集めた、ま、大場な商業施設の開発、ま、広大な土地を生かしたリゾート施設、太陽光発電などの再生可能エネルギー施設、ネット通販の拡大などで需要が高まっている大型物流施設、ま、など本当に幅広い可能性があります。ま、いかがでしたでしょうか? 無視定地域は確かに自由すぎるへの大きなチャンスを秘めています。ま、しかし、ま、その自由には、ま、自己責任で、ま、徹底した調査計画は不可欠です。もしご自身の土地が無指定地域かもしれない、あるいは無指定地域への投資を考えているっていう方は、ま、必ず経験豊かな建築会社や、ま、不動産の専門家に相談するようにしてください。ま、他にも自分が知っている無指定地域で、ま、こんな利用している例を知っているっていうようなことがありましたら、ま、是非コメント欄で教えてください。ま、この動画が面白かった、役に立ったっていう方は、ま、是非チャンネル登録と高評価よろしくお願いします。ま、動画に対して質問や要望などがありましたらコメント欄にコメントいただけますとコメントを返信します。ま、概要欄に当社のホームページあるです。メールアドレスの方貼っておきますので、ま、そちらに質問いただいても無料で質問にお答えをします。ま、先日LINEの公式アカウントを解説しました。ま、そちらはチャット形式で、ま、素早く色々な質問に私が無料でお答えしています。で、まだ有料になりますが、具体的個別案件のコンサルティング、セカンドオプニオンとしてのアドバイスなどもメールで受付をしています。

株式会社TENPO be
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当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・土地活用のコンサルティング報酬、家賃1か月分

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を4度達成。5度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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