松戸市の土地価格の動きと、今後の見通し

松戸市の土地価格の動きと、今後の見通し

はいどうもイ&ライフの五藤ですこの動画 では松戸市の土地価格と人口についてこれ までの動きと今後の見通しを解説します まずは松戸市の土地価格の推移について見 ていきましょう国土交通省が毎年発表して いる地下工事を元にアベノミクスが始まっ た2013年から24年までのこの11 年間の変化率をグラフにしてみました住宅 地は11年で99.1%のプラス商業地で は 32.98385793,130.8167024 [音楽] [音楽] から23年までの松戸市の土地価格の変化 率を別に表示したものがこちらの地図です 上昇しているマークは赤色が10%以上 オレンジが5%以上緑が5%未満の上昇と なります一方斜め下の矢印が下落地区に なります下落率が低い順に青紺色紫色と 続き ます上昇率が高いのは松戸駅や東松戸駅 深夜柱駅など駅の周辺に多い印ですね下落 している地区もいくつかありますがいずれ も駅からかなり離れたところにありました 経行的には駅地下の地区ではこのように 上昇率が高いものの兵器から離れるほどに 下落するエリアが増えていく都市価格の2 極化が進んでいると言える でしょうではなぜ松戸市の土地価格はこの ように2極化してるのでしょうか理由は 大きく3つあり ます1つ目は人口の動きです松戸市では この11年間で人口が約1.2万人増加し ましたが世帯数も3.1万世帯増えてい ました人口世帯数とに増えていることから 住宅需要は強いと考えられますではどの ような人が増えているのか松戸市に 引っ越してきた人の数から出ていった人の 数を引いた転入超過数というデータがあり ますこのデータを見てみると増えているの は15から29歳の若い世代と外国人でし た外国人の多くは車の免許を持っていない ので電車やバスが使える中心部の賃貸物件 に住む傾向にありますまた15から29歳 の若い世代も結婚していない人が多い でしょうから賃貸物件を好む傾向にある でしょうそのため通勤や通学に便利な駅地 の賃貸物件の需要が強く土地価格の上昇も 駅地に集中している可能性があり ますさらに別の人口の変化も確認してみ ましょう201年から24年までの5年間 で50人以上の増加または減少したエリア を抽出したのがこちらの地図です赤が 300人以上オレンジが100人以上緑が 50人以上の増加地区になります逆に減少 している地区は青色や紫色の矢印のマーク になりますご覧の通り全域で減少してる 地区が点在しているもののその中でも松戸 駅や東松戸駅小金常子駅などの一部の駅 周辺では増加している地区が多い印象です 特に小金上司駅近くの赤色のマークは大口 地区で2021年に200個の大規模 マンションができたことでこれほどの人口 増加となっていますやはり100個以上の マンションができると人口も大きく増え ますね逆を言えばこの5年間で見るとそれ ほど大きなマンションが立たなかったとも 言え ます2つ目が建築費の上昇による土地価格 の連れだです特に新型コロナ以降2021 年3月頃からウッドショックが騒がれ 2022年のロシアのウクライナ進行で 円安が進んだことで建築費がここ数年で どんどん上がっているのです建築費が 上がると当然ですが新築の住宅価格も 上がりますそれによって中古物件の価格も 連れだしてい ます松戸市を含む常磐地区の中古住宅の 価格を見てみるとこの5年間でマンション は53の上昇子は39の上昇をしていまし た一方でこのように建築費が大きく上昇し ているため家を建てる人は増えていません 松戸市の新築着工数を見てみると賃貸物件 を含むアパートやマンションは増加傾向に ありますが小は2000壊割れと低迷して います住宅地の上昇は2023年頃から 本格化していますが決して子を建てる人が 増えているからではないのですむしろ建築 費が上がりすぎたことによって中古物件が 上昇し土地の評価が上がっただけという 可能性があり ます工事地下は相続税評価に使う路線下の 参考値となりますのでたえその場所で取引 実績がなかったとしても周辺地域の取引 価格を元に違和感がないような調整を行い ますそのため場所によっては土地の評価は 上がっているのに買手を探すのに苦労する というケースもありそう です3つ目が農地の宅地化です松戸市では 2012年から22年の10年間で農地が 約97ヘクタールも減りました1 ヘクタールは約3000ツですので30坪 の戸建てで約1万個分の農地がなくなった 計算になります先ほど人口の増加地区を見 てもらいましたが東松戸駅や小金常子駅 など中心部から少し離れた駅の辺りには まだまだ多くの農地が残っておりこれらの 農地から新しい住宅地が次から次へと作ら れています松市で暮らす子育て世帯の多く が都心へ通勤通学をしているでしょうから わざわざ駅から通い古い住宅地を購入する 必要はありませんそのため駅から離れた 住宅地では買手がつかなくなりつつあり 土地価格の下落が進んでいるの でしょうここからは松戸市の土地価格が これからどうなるのかについて気になる ポイントを3つご紹介していき ます1つ目は金利の上昇ですここ2年 ぐらいで建築費も3割ぐらい上がってい ますが給料が上がりにくい中で高い物件を 変えていたのは変動金利を選択することで 支払い負担を減らす人が増えていたから ですですが今年3月に日銀がマイナス金利 を解除し7月には政策金利を0.25%に 引き上げると発表しましたこれによって 10月からの変動金利型の住宅ローンは ネット銀行でも0.15%前後の引き上げ が行われてい ます3000万円の残高に対して月額約 2000円の負担ゾになりますそして今後 も金利が引き上がってくればさらに毎月の 利息負担が増えることになり ますこのような状況であればギリギリの枠 でローンを組む人は減っていくでしょう また値上がり益を期待しての購入も減って いくと予想され ますなお金利が1%上がると35年間で 支払う返済額は15から20%増えます 今後の日銀の同行次第ではありますが一般 世帯が購入できる物件価格は下がっていく でしょう [音楽] 2つ目がさらなる農地の宅地化です 2022年に農業を続ける代わりに税金が 優遇されていた生産力地という制度の期限 が切れるので農地が一斉に売り出されて 土地価格が下がると懸念されていましたが その後も特定生産力地制度と名前を変えて 事実上の延期がされたことで不動産市場へ の影響は免れまし たしかし先ほどの農地面積を見ても分かる 通り松戸市では10年で約100 ヘクタール分の農地が減り宅地化が進んで い ます先ほど人口の増減しているエリアを見 てもらいましたが東松戸駅や松飛台駅 そして小金常子駅などの駅からちょっと 離れていてまだ多くの農地が残っている エリアではどんどん宅地化されて進行住宅 地やマンションが作られていますそして この傾向は今後も続き ます高齢化と後継者不足によって農家の数 は年々減少傾向にあり松戸市でも族を気に 農業を辞めて宅するところが増えている から ですそのため駅から離れた住宅地を購入 する理由がどんどんなくなっています すでに駅から離れた住宅地では土地価格の 下落が進んでいるところが出てきています がこの傾向はさらに進む でしょう3つ目が今後の人口です国立社会 保障人口問題研究所が2023年に発表し た松の人口の見通しによると2025年 から35年の10年間で約6000人の 減少が見込まれています青い棒グラフが それになりますしかしこの予測は合計特殊 出張率が1.3倍以上でずっと続くという 想定になっていますこの予測を元に年金 などの社会保障費の計画を立てるため あまりに悲観的な予想だとみんな年金を 払ってくれないからだと思われ ますですがご存知のように出生率も出生数 も国の想定より減少ペースが加速してい ます2023年の合計特殊勝率は1.2倍 ですでに予想を下回っていますし出張数も 今年は70万人を割るとの見通しが出てい ますこれは松戸市でも例外ではありませ ん2018年には年間3400人いた新政 治が昨年2023年には2900人を 終わっており 特にこの5年間で見ると16も減っている のですそのためこの現状を踏まえて計算し たのがこちらの図の赤色のボグラフになり ます10年後には政府の予想よりもさらに 4000人減少する可能性があり ます問題なのは小中学生の自動数 です2020年時点で5.7万人いた0 から14歳の人口は2035年には 4.4万人にまで減るか可能性があります つまりこの15年で子供が2割以上減るの です子供の数が減るということは子育て 世帯も減りますので松野市内で家を持ち たいという過程もかなりの勢いで減って いくと予想され ますこれに加えて先ほどのグラフでは出生 数ととに死亡者数の推移も載せていました がこちらも5年で約26の増加となってい ますこれによってこの5年間で別荘や目的 以外のいわゆる小の空屋が約12%も増え ていますさすがに周囲に迷惑をかける廃墟 のような破損している秋に対しては自治体 でも本格的に動いていますし昨年は秋法の 改正もあったので3割以上減っています ですが秋屋全体の数は死亡数の増加で今後 も増え続けると予想されますつまり松戸市 では出生数の減少で買手が減り死亡数と秋 の増加で売り手が増えるため一部の人気 エリア以外では今後買手がつきにくくなる のではないでしょう かというわけでまとめるとこうなります 人口が増えている地区は松戸駅や東松戸駅 の周辺などで通勤や買い物に便利なエリア に人気が集中している金利の上昇で今後は さらに住宅購入のハードルは上がり そう出生数の減少で住宅需要は減り死亡者 数の増加で空合はさらに増えるさらに農地 の宅地化も進むため買手がつきにくい物件 が増えていきそうと言える でしょう出生数の減少ペースがかなり加速 しているため今後の住宅需要も減少は避け られないと思い ます最後にこのような予想を踏まえると 住宅購入または売却を考えてる人はどうし たらいいのかについて考えてみますまずは 買いた人についてですが人気エリアの マンションやこては比較的需要も高いため 価格の大きな根では当分期待はできないと 思い ますしかしそれ以外の戸建てについては 着工数が低迷していることから買手は減っ てきていますし今後はさらに減っていく でしょうから人気エリアを選ばなければ 安く買える可能性はある でしょうなおこちらのタウンライフに登録 すると隣近所に知られるぐらいなら安く 売っても構わないという人の物件や縦売り 住宅の値下げ情報などお得な物件情報を 教えてもらいます無料で使えますので興味 のある方は概要欄からチェックしてみて ください次に売りたい人についてですが まず注意したいのは金利の上昇です今後 日銀が利上げを行えば確実に住宅ロー金利 はさらに上がるため一般世帯が購入する ような物件はマンションであろうが戸建て であろうが影響を受けるでしょうそして 長期的には想像以上に子供の数が減って いき相続で空屋も増えるので住宅需要の 現象はこれからが本番になりますなので 特に戸建については今が高値の地域は結構 多いのではないかと思い ますなおこちらの一括査定サービスのイ ウールを使えば複数の不動産会社から あなたの不動産がいくらで売れるかを教え てもらい ます不動産会社は戸建が得意な会社もあれ ばマンションが取引の9割以上を占める 会社もあるためいくつかの会社に査定を 出した方がより正確な価格を知ることが できますし高く売れる会社を探こともでき ますこちらも概要欄にリンクを貼っておき ますので興味のある方はチェックしてみて ください今回の内容は私が運営している ウェブサイトE&ライフの記事を動画化し 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この動画では、松戸市の土地価格の分析と今後の見通しについて、解説しています。

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