メールやコメントなどでよくいただく質問にお答えしましす。１、退去するテナントから造作場を求められた対応 ２、居抜き店舗になかなかテナントが付かないとき ３、エアコンの修理は家主の負担 に答えます
店舗Bの田島です。ま、今日は、ま、 ロードサイド店舗を所、ま、テラントに 賃貸をしているっていう矢主さんから、ま 、いくつかメールで質問いいてるようなの で、ま、その質問にお答えしようと思い ます。 ま、では宮本さん、どんな質問でしょう?ま、ラントから、ま、増索譲渡を希望された時の矢しの対応に関する問ですね。ま、増作等っていうのは、ま、抜きの賃貸借契約時に、ま、増作、ま、内装や設備などを譲る、または譲り受ける契約のことです。 [音楽] [音楽] ま、抜き物件の場合は、ま、貸主仮主の 双方において、ま、全然の設備を、ま、次 の店舗でもそのまま使いたいっていう ケースがよくあります。ま、そこで、ま、 全然と仮主、貸主、そして現手と仮主の3 者間の間で、ま、増索上と契約を結んで 増索を譲渡します。ま、やさの立場から 考えると、ま、増作のメリットの、ま、 高手と探しやすいっていうことです。ま、 増作譲渡は光景テナントにとっては、ま、 出展コストを大幅に抑えることができる からです。ま、では、ま、逆にヤ主の土場 から考えたデメリットや、ま、ヤ主の注意 点は何かって言うと、ま、契約が成立した 後は、ま、修理と処分にかかる費用などは 、ま、譲渡された新しい手南との側にあり ます。ま、修理には、ま、矢主は一切関係 がないっていうことを契約書に明記して おかなくてはいけません。で、まだ増索 状態の中に、ま、リース品が入ってるか どうかのチェックが必要です。ま、リース 期間が残っている場合、ま、増索状況を 受けた側がリース契約を引き継ぎます。ま 、リース頻度は知らずに処分したり、ま、 新品と交換することがないように、ま、 契約機関や料金の方をしっかりと確認する 必要があります。ま、矢が増索譲渡を認め るっていうのは、ま、後計手段が見つかり にくい場合のみと考えてもいいと思います 。ま、あくまでも基本は契約書通り現状 回復をして退去してもらうことが矢さんに とってはベターです。じゃあ宮本さん2つ 目の質問をお願いします。 [音楽] ま、い抜き店舗に、ま、なかなかテナント がつかないっていうことは、ま、今 テナントが退去して、ま、テンポの状態 っていう風に考えられます。負け添付に なってしまうと、ま、当然家賃が入ってき ていない状態なので、ま、やしさんとすれ ば早くテントを探したいという気持ちだと 思います。ま、手段付けを不動産業者に 依頼してる場合は不動産業者が物件を 抱え込んでしまっていないかっていうこと を心配しなくてはいけません。 ま、物件を抱え込むっていうことじゃない で、ま、不動産業者自らテラントを探して 仲回した時には、ま、報酬は、ま、ヤさん とテナ党の方から両方もらえます。ま、 今回矢さんが不動産業者に手段続けを依頼 しているので、ま、その不動産業者は、ま 、矢さんの方から報酬はもらえます。この 不動産業者が自分でテラントを見つけると 、ま、テナントからも仲回量をもらえます 。ま、だから物件を抱え込んで自分で テナントを見つけようとします。ま、 テラントが見つかる時はそれでもいいん ですけど、ま、今回のように見つからなく て巻屋になっているっていう時は、ま、 物件をオープンにして、ま、他の不動産業 者のネットワークを使って、ま、テラント を探してもらわなければいけません。 ま、物件をオープンにするっていうのは 例えば宅建協会に加面している不動産業 業者なら、ま、誰でも検索をすることが できるネットワークシステム。ま、これを レンズって言うんですけど、このレンズに 物件を登録します。ま、そうすることに よって他の不動産業者も手段付けをして くれます。ま、こういう状態を物件を オープンにするって言います。で、 もちろん他の業者がテラントを見つけた時 には、ま、テラントからの仲回手数料って いうのは、ま、その不動産業者が受け取る ので、ま、矢野さん側の業者はテラント から手数料をもらうことはできません。ま 、ただテラントが見つからないで物件が 空いたままになっているっていう場合には 、ま、不動産業者が物件をオープンにする ことでテラントを早く見つけることができ ます。ま、テラントがなかなか見つから ない時には不動産業者が物件を抱え込ま ないで、ま、物件をオープンにしてくれて いるかどうか、矢主さんはそこをチェック する必要があります。じゃあ、宮山さん3 つ目の質問は何ですか? 最近ほんまに熱いですよね。それエアコン も壊れると思い、ま、エアコンとか設備の 修理っていうのは、ま、貸主仮主どちらの 責任。ま、これはよく質問されます。宮本 さんどっちと思います? うん。主の責任。ま、半分だけ正解。ま、 建物の修繕が、ま、矢主、ま、いわゆる 貸主の負担であるっていうことは民法第 66条第1項に明記されています。ま、 この条文では、ま、賃貸人は賃貸物の使用 及び収益に必要な修繕をする義務を負う ものと定められていて、ま、建物の通常 仕様に首障が出るような場合、ま、雨盛や 急排水の設備の故障など、ま、これがあれ ば原則として矢主が修繕をする義務を言い ます。ま、今回のようにエアコンはって 言うと、ま、貸主、仮主のどちらが負担を しなければいけないっていうことはあり ません。ま、契約書の特約事項に、ま、 修理費用の負担について書かれてる場合に は、ま、それに従う必要があります。ま、 一般的には、ま、備え付けのエアコンが 軽年デッケや通常仕様によって故障した 場合は貸主の負担、ま、仮主の過失、ま、 例えば掃除中に破損したとか、ま、無理な 操作などによって壊れた場合です。ま、 これによる故障は仮主の負担。前の入力者 が設置した残地物、ま、貸主の所有物で ないエアコンは仮主の負担になる可能性が 高いです。で、まずは契約書にどのように 書かれているかを確認することです。ま、 このYouTubeチャンネルでは、ま、 ジ主さん、よしさんに役立たすロード サイド店舗を中心とした土地活用情報を 定期的に配信していきます。ま、よければ チャンネル登録をお願いします。ま、動画 に対して質問や要望があればコメント欄に コメントをいただくとコメントを返信 いたします。ま、概要欄に、ま、当社の ホームページ、メールアドレスを貼って おりますので、ま、そちらに質問いただい ても無料で質問にお答えします。有料の コンサルティングやセカンドオピニオンと してのアドバイスなどもメールで受付をし ています。で、先日LINEの公式 アカウントを解説しました。ま、こちらは チャット形式で色々な質問に無料でお答え しています。
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/
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オンラインコンサルティング （55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
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当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
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・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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