利回り、で建築投資や不動産投資を判断する人が多くいます。家賃が高ければ建築費が高くても構わない、という考えです。ですが、テナントの家賃は契約期間の保証されていません。中途解約条項というものがあります。

[音楽] 店舗Bの田島ですで宮山さんテナントとで自分が持っている店舗でま10年間貸します借りますっていう契約をしましたでこの場合まテナントはこの10年の間に中途解約をすることができると思いますかできないと思いますできないなんでですか正解で矢主と低トでま10年間の賃契約を結んだら中度解約はできないんですで契約は1度契約をするとま途中で一方的にこれを終わらすことができないっていうのが原則ですまでも実際には契約しているロードサイド店舗でまテラントが中途解約をして出ていく店舗まこういうのはたくさんありますま契約期間満料まで営業を継続するテラントとで中途解約をするテラントでこれのどちらが多いのか気になったのでま当社で10年以上前に契約したテナントは今もまだ継続しているかしてないかを調べてみましたで52件調べることができたんですけどまそのうち継続しているテナントは34件ま対点して別のテナントになっている店舗は18件でしたえ約65%が10年以上継続していてま 35%が10年継続できなかったっていうことになりますま当社がま仲回するテラントっていうのはま大企業が多いんでま大企業であっても35%が10年以内以内に解約しているっていうことになりますで動画の最初でこの契約期間中に解約をすることができないと言ったんですけどまこれは中途解約情報がなかった時の話ですまロードサイドのテナントの契約期間っていうのはま10年間から20年間の中長期契約っていうのが多いですでこの中長期契約をするテナントっていうのは契約時にはもうほとんどの場合ま中途解約をこう入れることを要求しますま今まで600件以上のテナントをプロデュースしてきたんですけどまこの中途解約情報がないま言い換ればまテナントから中途解約ができないっていう契約をしたまこういうことはほとんどありませんまただテナントがリース会社と契約をする場合はま何年間はテナントから解約することができないという契約をすることがありますでまた2年程度の短期警簿の場合でもま中途解約情報がないっていうこともありますこのようにまロードサイド店舗でテナントと中長期の契約をする場合にはま中途解約っていうのは特別なことではなくてま普通に起こり得ることだと考えるべきですまところが建築会社から提案される時にはま契約期間中とは継続をするっていう前提の説明をされますまよく資産表とかま計画者のようなものを提示されますま契約期間が20年の場合だったらまこの20年にわたって家賃収入がどういう風に変化していってま修繕費がどれぐらい必要なのか減価償却がどうなって所得税がどうなるのかまこういう 20年間の計算書ですで実際主さんもまさらには税理士の先生や銀行などもこの資産表っていうのを大変重要するんですけど私は逆にこの資産表が大変危険だという風に思いますまそれは資産表を見ているとまテナントは20年間家賃を払ってくれるまつまり中途解約をしないと考えてしまうからですま中途解約も十分ありるっていう風に考えたらま20年間のシミュレーションなんてま何の役にも立たないという風に思います [音楽] まテランから中途解約をされた場合ですねで契約書に中途解約情報っていうのが書いてあってまその通りにテナントが解約をするんだったらまそれは仕方がないことですま最初から中東解約になったらどうするかまこれを考えておくだけで土地活用で失敗をすることがぐっと少なくなりますまテラントが大転したらその建物はい抜き店舗として残りますま一般的にい抜き店舗は次の手段に貸すことになりますで次のテラントにこの建物はいくらので貸すことができるかまこれを考えるだけでいいんですま最初を100万円のテナントに貸す予定でま店舗を進築しようとしますでこの時に最初のテナントに中途解約されてしまったら次のテナントにいくらで貸すことができるかま最初のテラントと同じ 100万円で貸すことができるのかま次のテラントには70万円でしか貸すことができないのかということですでもちろん土活用でテナントに貸す場合にはま賃療が高い方がいいことは決まってますまただし中途解火薬の可能性があるので最初の賃療がいつまでも続くとは限りませんまだから最初のテナントの賃療が高いからと言ってま建築投資が高くても構わないまこのように考えることは間違っていますで大事なことは最初のテラントの回転後にき店舗で次のテラントに貸すようになった時にまいくらの賃療で貸すことができるかまこれを最初から考えておくことですま最初のテラントから次のテラントになった時にま賃療が大きく下がってしまう手との業子とまそうではない業種がありますま具体的にどこかっていうのは言いにくいんですけどま大きく下がってしまう業種はコンビニでま逆に下がりにくい業種は外食店舗ですまこういう風な考え方をすることでまいくらまで建築投資をしてもいいかっていうのを計画することができますそうです契約期間20年間で家賃が 100万円まこのような契約だからと言って20年間家賃が保証されてるというわけではありませんま中途解約もあれば家賃の減額もあるわけですま家賃が高いんだったら建築費が高くても構わないまこの考え方が当時活用で失敗することになりますま少し話は変わるんですけどま同じようなことが収益物件を購入される投資家の方にも言えますま賃療が高いんだったら物件価格が高くても構わないまこう考える投資家の方がたくさんいますで不動産業者も現在の家賃から物件価格を決めますまですがテナントは中土解約をすることができます契約期間の間人保障されているわけではありませんでこの場合でもテナントが大抵後に次のテナントにいくらで貸すことができるかまこれを考えるだけで不動産投資で失敗することを防ぐことができますまこれからもこの動画チャンネルではジ主さんに資下さんに役に役立つ情報を定期的に配信していきたいと思いますよければチャンネル登録お願いします動画に対して質問などがありましたらコメント欄にコメントをいただきますとコメントを返信させていただきますでまた概要欄に当社のホームページアドレスメールアドレスの方を貼っておきますのでまそちらの方にメールをいただいてもメールを返信させていただきます

株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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メールやLINEでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp
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具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
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当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
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・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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