建築費や固定資産税等、全ての物価が上昇する中、ロードサイド店舗の家賃は、なかなか賃料アップの更新ができていません。これからテナントと契約をする家主が、最も効果的な、賃料アップができる契約を教えます。

店舗Bの田島ですで宮山さん今日はどんな質問でしょうか [音楽] まそうですよねま本当に最近は色々なものが値上がりしてますよねで私はラーメンが好きなんですがまなかなか最近は 1000円以下で食べられるラーメンが少なくなりましたで先日大阪のビジネスホテルに宿泊したらま1泊3万円でもうびっくりしていますまや主さんからするとま家賃の値上げを要求したくなるのもま当然な気持ちだと思いますま今日はま家賃の値上げま賃療の増額請求について話をしたいと思いますま賃療っていうのはま賃と賃借人との間の合意で決まるのが原則ですのでま賃療の変更をするにはえまず賃借人との間で話し合いをすることになりますま実際バブルキコはま特にコロナ禍の後っていうのはま多くの店舗でテナントの方から値下げの要請をされてで安さんが承諾するっていう形でま陳料の値下げが取り決められてましたで逆にま昨年からま色々なものが値上がりをしていますま矢主さんとテナントの間でま賃療の値上げを話し合いで取り決められないかって考えるのが普通ですまところがま私の知る限りではま賃の値上げを承諾したテランとまこういう例をでまだ知りませんまこれだけま色々なものが値上がりをしてるのにも関わらずですま法律ではま話し合いによってま賃借人と値上げの合意ができなかった場合でもま借地借法上ま一定の要件を満たす場合は賃療増額請求が認められていますま借地化法32条1個によるとま十然の賃療が不足になったことは要件とされていますま具体的には土地建物に対する素税その他の負担の増減土地建物の価格の上昇低下まその他の経済事情の変動金乏同士の建物の診療との比較でその他の事情ですまこのような事情が考慮される期間っていうのはま最後に人療の額が決められた時点以降っていうことになりますまただしま建物の賃借を増額しない旨の特約がある場合っていうのはまその間の賃療増額ができないことになっていますまけれど増額請求が認められるからといってま相手方のテラントはそう簡単にはその増額した賃療を支払ってはくれないと思いますまテラントが賃療増額請求に応じなくてま従然の賃療しか支払わないまこのような場合はま裁判所の手続きを利用することになりますま賃療の増額請求についてはま調定全地主義が取られているのでま原則として巻いきなり訴訟を提示することはできませんでまずは頂点を申し立てることになりますまそして頂点が不正率となった場合は最終的には訴訟で解決するまこういう風になりますまただ訴訟になった場合にはま弁護士費用の他にも不動産鑑定費用もかかってくるのでま措司を定期して再算が取れるかどうかっていうのはま十分検討する必要がありますで実際私のお客さんの中でま陳の値上げを要求してま頂底や裁判になったっていう方はまだおられませんでこれはバブルーを30年以上に渡ってま賃療の値上げていう局面になったからだと思います今後はま僕から値上がりが予想されるのでま人流の値を求めて調底や裁判まこういう例も増えると思います [音楽] ますでに契約してる人じゃなくてまこれからテ段と契約しようとする矢主さんはま家賃の値上げのためにま2つのことに注意することが大事ですま1つは診療の値上げを建物賃貸契約書に明記することですま例えばま賃療は3年ごとに3%上昇するまといった具合ですま今まで契約書で多かったのはま賃療は3年ごとに協議するまこういうものが多かったんですけどま値上げの金額や割合を明記しますまただ現在のこの時点ではなかなかこういう契約を飲んでくれる手っていうのは少ないと思われますでもう1つま賃療の値上げに有効なのが定期借貨契約ですま今までの話っていうのはま普通賃貸借契約を前提としての話なんですけどま定期建物賃借契約を結んでいればま更新ではなくて再契約になるのでまチェンはま大幅に改定することも可能となりますま実はま過去の動画でまこのロードサイド店舗では定期借貨契約っていうのはまやらしさにとってあまり意味がないまこういう動画をあげたこともありますでそれはその動画をあげた当時っていうのはま今のようにま色々なものが値上げをしているっていうまこういう状態ではなくてま江さんの方からペナントに待機を希望するっていうことがあまりなかったからだからこういう定期シャッ貨はロードサイド店舗には向いていないっていう動画をあげたことがありますまけれども今療の値上げまこの点に関して言うとま定期借貨契約っていうのは大変有効ですま賃借人とすればま定期借貨契約を結んでいるのであればま再契約時の設定賃理を受けれるか否かの判断となってま高すぎるっていう場合にはま他の物件を探していくまこういうことになりますまこれからもこの動画チャンネルではまジ主さんに主さんに役立たつ情報を定期的に配信していきたいと思いますまよければチャンネル登録をお願いしますまた動画に対する質問などがありましたらコメント欄にコメントいただけますとコメントを返信させていただきますで概要欄に当社のホームページメールアドレスの方貼っておきますのでまそちらの方にメールをいただいてもメールを返信させていただきますま実は先週当社のホームページをリニューアルしましたでもし興味にある方は一度どんなホームページになったか見てみてくださいお

株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/

メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp

動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。

オンラインコンサルティング　（55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。

個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談　50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介　仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬

田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。

趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw

資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級

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