現代における築古戸建住宅の投資時の評価(2) もう核家族の時代ではない！ – ライフスタイルや人口動態
[見出し:001](乃維)皆さんこんにちは このチャンネルの司会を務めている乃維です。 この動画では 現代における築古戸建住宅の投資時の評価について ガイアックス代表執行役社長の 上田さんにお話を伺っていきます。 (上田)よろしくお願いします。 [画像:001](乃維)今回からは数回に分けて 今後のモデルを作るにあたっての 現代の社会情勢について 4つのトピックに分けてお話をしていただきます。 1つ目がライフスタイルや人口動態 2つ目がワーケーション・リモートワーク 3つ目がシェアリングエコノミー 4つ目がテクノロジーの進化です。 今回はこの中から ライフスタイルや人口動態について お話をしていただきます。 (上田)[見出し:002]現代において 不動産ですとか 築古戸建をどう評価するかということなのですが 本当に10年前、20年前 場合によれば3、40年前に比べると 本当にライフスタイルが 変わっているわけなんですよね 一言で言うと 金融機関さんの融資姿勢は そこまで変わってない というのが現実的で どんなふうにライフスタイルが変わったのか 本当もう当たり前のことなのですが 少しお話したいと思っています。 まず、そもそもライフスタイルの前に 生きている人が減っている というのがまずあって、それに加えて どんな方々が生きているのか ということを含めて考えて 実際アクティブな年齢層の方っていうのは どんどん減ってきているわけなんですよね。 少しホームページ等をシェアしながら お話できればと思います。 こちら厚生労働省のHPで 少し古い記事になるのですが 生産年齢人口の2015年過ぎぐらいからの予想です。 この生産年齢の部分が 今後どんどん減っていきます。 ということがまず一つあり得ることです。 ちょっと今回のテーマはどちらかというと 大都市圏ではなくて 地方の話を中心にしていきたいなと思うので 地方ではどうなっているのか さらに突っ込んでいきたいのですが わかりやすいグラフを出してる市がありました。 [画像:002]竹田市というところです。 私も1回大分に遊びに行った時に通った町です。
まあまあ普通の田舎の町なのですが 2020年の段階で 15歳から64歳がこの8675人です。 人口自体が減っていく上で さらにこの構成比も減っていくと ダブルでインパクトがあって わずか25年後には 15歳から64歳の人口がほぼ半減する というのが出てきてるのですよね。 これが地方の現実ではないかな というふうに思っています。 やはり人口が減るというのは 物件の活用においては非常にマイナスで 当たり前ですけれども 人がいなければ新築で ピカピカの物件だったとしても 誰も使う人がいなくなって 結局、利回りが発生しない 結局、担保も評価できない というふうになりますので 人口動態というのは皆さん 気にしてはいると思うのですが 引き続き今後も気にしなければならない ことだろうなとは思っています。 そこで、どういうところに人口が集まっていくのか ということも 一つ考えなければならないのですが 一旦、そこは後に回して そういう人たちがいる中で ではそういう人たちは どんなライフスタイルなのか ということを ちょっとお話しさせていただくと まず、昔は結婚して3人4人で 家族として生活していました。 いわゆる核家族というものですが 残念ながら世の中の普通としても 離婚が当たり前の時代。 今日時点で当たり前ですから これからさらに10年、20年経つと もっともっと当たり前になってくる。 ヨーロッパの方とかを見ますと 同性婚が認められているケース 認められていないケース とかもいろいろありますけど ともかくパートナーシップを結んで 結婚するわけでもなく 同棲というような感じで 住んでいらっしゃる方も多いですし 子供がいる家族、いない家族に加えて 前妻の子供と一緒に住んでいるとか そういういろんなパターンの 家族が出てくる。 結果的に昔のような1回、結婚して
2人で生活を切り盛りしながら 40年50年過ごします。 そして、その時の家賃を当てはめます みたいな話は今後むしろレアに なっていくのではないかな というふうに思います。 そんな中、普通にローンを組んで 実際、私も不動産物件とか見てますと うわ、これすごく綺麗で築10年なのに なんで売ってしまうのですか？ みたいな話をしたら 実はこの前に持ってらっしゃった オーナーさんが離婚されて財産分与で 売ることになったんです。みたいな。 別にそれは変な話ではないのですが よくもまぁ、そういうのにローンを組んで 提供しているよな というのが感想です。 もはや2人でずっと返していくということを 信じる時代じゃないな というふうに思っています。 やっぱり家族がいて 子供がいて そこの小学校行ってというのがあると よりその地域に長時間生活することが 確率として高いと思うのですが そこの自由度が上がっていくとともに やっぱり引っ越しの確度も上がっていく のではないかなというふうに思っています。 そういう意味では改めてなのですが 購入するよりも賃貸でいいというのが 当たり前のことなのですが、やっぱり今後 より普及してくるのではないかなと。 少し1世代前だと 例えば息子がですね 家建てました。って言うと やっとお前も1人前になったのか みたいな なんかもう家族中が大喜びするみたいな そういうような風景があったと思います。 要はその風景に対して 金融機関がお金を貸してるのですが 本当にそういう時代じゃないよね と思います。 [見出し:003]では、そういうライフスタイルになって 不動産に対する評価はどうなっていくのか というところに話を進めたいなと思います。 こういう時代になってくると乃維さん これまでの金融機関の姿勢から どういう点で評価されるような 時代に変わると思いますか？ (乃維)そうですね。 前回のお話でもありましたけど 今は人を見て評価されている みたいなところがあると思いますけど
一概にお金を持っているから この人に貸して大丈夫というわけではなくて その人の性格だったり 求めるライフスタイルの変化だったりとか そういうところまで考慮されていかないといけない そういった評価になってくるのかなと 今のお話を聞いていて思いました。 (上田)そうですね、その通りです。 人に対しての評価 物件がゴミであってそれに対して 評価してお金を貸すというのから そうじゃない形にスライド していかなければならない というのがまず1つ目です。 2つ目が、これまで みんな自分の家は 自分が買って というのが当たり前だったのが どんどん借りて住むというのが 普通になってくるのですよね 借りて住む場合、 その家は誰が所有してると思いますか？ (乃維)借りて住む場合は 建物のオーナーさんが別にいますよね？ (上田)そうですね。例えば誰ですか？ (乃維)例えば、そういう物件を マンションや戸建てをもっていて それを貸すことをビジネスとして やられている方ですか？ (上田)そうですね。まさにその通りです。 自分が住むためにローンを組んで買うのではなくて 人に貸して もしくは人が借りるために不動産を購入する いわゆる投資家。 場合によれば 自分が買った家があって もう一個、自分が住む用に家買ったけど 昔の家は投資用物件というか 利回りを生む物件として 人に貸すみたいなスタイルもあると思いますが そういうのが増えてくるかと思います。 今後そういう形で 投資用物件を買って その投資用物件を普通の人が借りて生活する という風になってくるのですが ここがすごくこれまで評価が低いのですよね。 これの評価が低いのか 属性が高い人の新築で永続的に借りるぞ と言ってたことに対する評価が高すぎるのか どっちがどっちか分からないのですが 評価が低くなります。 投資用物件で貸すとなると ちょっと辛口になりがちなのですよね。 辛口になりがちの例えばどんな事例が あるかというと
もう30年物の物件とかになりますと もうこれ価値ゼロですよね。 みたいな感じになります。 ここでもう一個すごく重要なことなのですが 築古物件があった時にこれを買おう 僕が住むから買おうかなと思うときに 支払う金額と 僕が住むのだけど、買うわけでなくて 賃貸として借りるときに使おうかなと思う 金額の度合いが 違うってことなのですよね。 乃維さん、今のわかりますか？ (乃維)いや、難しいですね。 (上田)買うときと借りるときだと 例えば一言で言えば ボロさに対する許容度が違うのですよね。 例えば、乃維さんが 自転車を買おうかなと思った時に 新品なら100で買うけど このボロい自転車買いたくないなみたいな。 正直ボロすぎるから まあ新品だったら100だけど こんな中古だったら20で買ってもいいけど 買いたくもないけど買いましょうかみたいな そういうノリだとして 一方で、1ヶ月借りるとなったらどうですか？ 例えば、新車を借りるの10払うとしたら 古い自転車を1ヶ月借りるのであれば どれぐらいだったらいいなと思いますか？ (乃維)古い自転車は借りるとなると 自分のものになるわけじゃないので その1ヶ月歩くより早く行けるようになる その役目を果たしてくれれば 新品であろうと古かろうと 払う額にそんなに大きな差は生まれない。 多少高くても安くても あまり新品か古いか気にならない というのはありますね。 (上田)そうですよね。 まさにそういう感情が人には起こりがちです。 建物を売ったり買ったり しかも自分が住むように売ったり買ったり 新品のものはすごく高くて 古くなってくると 急激に値段が下がっていくのですけど、 いざ賃貸で回すとなった時は もちろんが古い方が値段が下がるのですが 急減するかというとそんなことはなくて ノリでいうと 新築で100だとしたら、売買なら20の評価だけど 賃貸なら40ぐらいの評価してもいいかな みたいな、そういうノリはあると思います。 問題は、投資家が物件を買って、 賃貸に回したら 十分、40で回る。
売買だと20でしか評価されないから 20しか貸せません みたいなことがあるわけです。 ちょっとこの20と40というのは ちょっと数字として 永続的な話とワンタイムな話なので ちょっとごっちゃになって 分かりづらいと思うのですが ニュアンスとして理解してほしいです。 ずっと借りっぱなしの人 いるのかっていうとですね これが先ほど言った通り ライフスタイルの変化によって 出てきてるのです。 普通に家族で借りて 10年ぐらい賃貸で過ごします。 という人がどんどん増えているわけです。 家族がどうなるかわからない中で 新築買うってやっぱ怖いよね という中で 特に1年しか使わない。 例えば大学で、この大学の近くに4年しか 住まないから賃貸で済ましておきます。 みたいな感じじゃなくて、 特にイベントがない限り、下手したら50年100年 この地域に住むと思うのだけれど だからといって買うかというと そんなことない。 全然、賃貸で結構です。と言って入って 実際に2,3年でライフイベントが発生して どっかに引っ越すケースがあるのですが そのままダラダラと10年20年借りる人も どんどん出てきているのです。 その人は、古い物件ではあるのですが 別に俺のものになるわけでもないし ということで ある程度古さを許容するし だからって価値が急減するわけではなく 一定の価格で借り続けてくださるわけです。 いまのを総合すると 築古物件、正直30年物件だろうが 50年物件だろうが、 今の価値の下げ方は酷すぎる。 もっと高い評価をしても大丈夫。 でも注意しなければならないのは 住むにあたって 水回り、キッチンやトイレ、お風呂とかは すごく古いとやっぱり借りるって言っても さすがに嫌かなって 思いがちではあると思います。 そこの部分のリノベ代は 現実的に言ってどうでしょう 30年物から50年物の水回りのリノベで 500万とかそういうレンジでしょうかね 500万円もあれば十分できると思いますが
その費用がかかっちゃいますよっていうのは 織り込む必要があるのですが その費用さえ織り込んでしまえば 大丈夫かなとおもいます。 実際、その賃貸相場を見てみて 賃貸相場の 例えば、賃貸で3LDKが10万だったら それが12か月で120万 120万を後は利回りで計算しますけど どうでしょう 20%だったら5年分の600万から 10%だったら1200万 但し、リノベ代は最大500万ですが 300万〜500万ぐらい どれくらいかかるのかなと 見積もった分を割引いた金額っていうのは その物件に価値があるのは間違いない という感じです。 実際、こんな建物誰も買いたくないわって 言っている物件であっても 少なくともそれだけの評価 例えば、1,200万から300万のリノベ代を引いた 900万の価値を認めるというのは 今日、今すぐにやっていただいて 大丈夫だと思います。 今ので乃維さん何かご質問とかありますか？ (乃維)先ほどのライフスタイルの変化によって 評価に考慮されるべき点が変わってくる というところがありましたが 実際にそれを評価する側は どうやって確かめていく術があるのですかね？ (上田)正直、投資家は900万の価値が あると思ったら 900万で買いにいってます。 場合によれば、900万丸々買ったら得しないから 900万の価値があると思ったら 500万とか600万で買いに行くかもしれない でもそれを銀行に持って行った時に いやこれ価値ゼロですよ。 転売した時に900万になると思います？ まあ、ついても200万ですよね。 と言われて、 銀行から1円も金を借りずに 泣く泣く自分の貯金で買っている というのが現状ですよね。 乃維さんのご質問の 本当にこれ900万の価値があるのですか？ というのは 5年10年経営してみて 初めて明らかになることなのですが まあでも可能性は高い世の中に なりつつあると思います。 (乃維)なるほど。分かりました。 上田さん、お話ありがとうございました。 今回は今後のモデルを作るにあたっての
現代の社会情勢の中から ライフスタイルや人口動態に ついてお話をいただきました。 次回は ワーケーション・リモートワークについて また、上田さんにお話を していただきます。 ぜひ、そちらの動画も ご覧ください。 今回はご視聴ありがとうございました。 (上田)ありがとうございました。
不動産の評価において、まずは最初に理解することが必要となる、日本における、また地方における人口動態や、アフターコロナにおけるライフスタイルなどの変化についてお話します。
0:00:00 オープニング
0:00:05 はじめに
0:00:46 どういうライフスタイルなのか
0:05:55 評価について
0:15:23 エンディング
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【公式サイト】
【登壇者】
■上田祐司
株式会社ガイアックス 代表執行役
1974年大阪府生まれ、1997年同志社大学経済学部卒業。大学卒業後は起業を志し、ベンチャー支援を事業内容とする会社に入社。一年半後、同社を退社。1999年、24歳で株式会社ガイアックスを設立する。30歳で株式公開。 ガイアックスでは、「人と人をつなげる」のミッションの実現のため、ソーシャルメディア領域、シェアリングエコノミー領域に加え、web3/DAO領域にも注力し、分散型自律組織やコミュニティの分野を強化。また、新規事業・起業を支援するスタートアップスタジオとして社会課題の解決に取り組む。 一般社団法人シェアリングエコノミー協会の代表理事を務める。
■小松田乃維
iU
iU在学中。2年次にiUのメンバーと起業。 ガイアックスには1年次より参画し、YouTube ShortやXTC JapanでのMCや複数のDAO事業に携わっている。座右の銘は”Where there is a will, there is a way”
【登壇者募集】
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